La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado la razón al propietario de un local al que su comunidad de vecinos reclamaba 3.341,55 euros por una derrama aprobada en junta de propietarios para la reparación de la fachada. La comunidad entendía que todos los propietarios debían asumir el coste, pero la justicia le da la razón al dueño del local porque los estatutos eximían a los locales de este tipo de gastos.
Según la sentencia de 20 de marzo de 2026, la junta de propietarios aprobó la derrama para financiar las obras en la fachada del edificio y trató de repercutir el gasto también a los locales comerciales. Sin embargo, el dueño del local alegó que las normas de la comunidad establecen expresamente que estos inmuebles no deben contribuir a los gastos de reforma, conservación o mejora de las fachadas correspondientes a las viviendas.
En una primera resolución, el Juzgado de Primera Instancia consideró que el propietario debía responder en función de su porcentaje de participación en el inmueble, sin dar relevancia a la exención recogida en los estatutos de la comunidad, que excluían a los locales del pago de los gastos de fachada.
Los estatutos de la comunidad prevalecen si no se modifican por unanimidad
La Audiencia Provincial corrigió este criterio argumentando que aunque el artículo 9.1.e de la LPH establece la obligación de contribuir a los gastos generales del inmueble, esta contribución puede ajustarse a lo “especialmente establecido”, es decir, a lo que dispongan los estatutos de la comunidad.
En este caso, dichas normas internas excluían expresamente a los locales del pago de los gastos de fachada. El tribunal recordó además que, conforme al artículo 5 de la LPH y al principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil, los estatutos pueden fijar sistemas distintos de reparto de gastos e incluso establecer exenciones para determinados elementos privativos.
La clave está en que estas reglas solo pueden modificarse cumpliendo los requisitos legales, entre ellos la unanimidad de los propietarios, tal y como exige la propia Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia señaló que en la junta en la que se trató la obra no se debatió ni aprobó ningún cambio en el sistema de reparto, por lo que la exención seguía vigente.
Por todo ello, el tribunal concluyó que la comunidad no podía imponer el pago de la derrama al propietario del local, ya que hacerlo supondría contradecir sus propios estatutos. La sentencia es firme y no cabían recursos contra ella.
