Muchos propietarios que viven en comunidades de vecinos optan por no acudir a las reuniones de la comunidad, ya sea por falta de tiempo o para evitar conflictos con los vecinos. Pero hay que tener en cuenta que en ellas se toman decisiones importantes que atañen a todos los vecinos, y aunque no se acuda y no se vote, en determinados casos la Ley de Propiedad Horizontal permite que los votos de los no asistentes se puedan contar como un ‘sí’.
La normativa contempla un sistema por el cual los vecinos que no acuden a la junta de propietarios pueden acabar influyendo en las votaciones sin saberlo. En concreto, el artículo 17.8 de la LPH recoge que, una vez adoptado un acuerdo, los propietarios ausentes serán informados y, si no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, su voto se computará como favorable.
En la práctica, esto significa que una decisión puede salir adelante aunque muchos vecinos no hayan asistido a la reunión, siempre que no respondan dentro del plazo legal. Por tanto, el silencio del propietario puede hacer que su voto se compute como favorable, lo que puede resultar clave para alcanzar las mayorías necesarias.
La comunidad debe notificar el acuerdo para que el voto cuente
Para que este sistema sea válido, la ley también establece que el propietario ausente debe ser correctamente informado del acuerdo adoptado. El propio artículo 17.8 indica que esta comunicación debe realizarse conforme al procedimiento previsto en la ley, que se regula en el artículo 9 de la LPH.
Este establece que las notificaciones pueden enviarse al domicilio designado por el propietario o, en su defecto, al propio piso o incluso al tablón de anuncios de la comunidad. Esto implica que, aunque no se haya acudido a la junta, el plazo de 30 días empieza a contar desde que se recibe la notificación o se considera legalmente realizada.
No todos los acuerdos permiten este voto presunto
Aunque este sistema se aplica en muchos casos, lo cierto es que no sirve para todas las decisiones que se toman en una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre distintos tipos de acuerdos en función de su importancia, estableciendo mayorías diferentes y consecuencias distintas en cada caso.
De este modo, y según explican desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) a NoticiasTrabajo, no todos los acuerdos permiten que el silencio de los propietarios ausentes se convierta en un voto favorable.
Acuerdos por mayorías cualificadas (artículo 17 apartados 1, 2, 3 y 4 LPH):
Abarcan decisiones como la instalación de nuevos servicios, mejoras o determinadas obras. En estos supuestos sí puede aplicarse el artículo 17.8, por lo que si el propietario ausente no responde en 30 días, su voto se computa como favorable.
En relación al art. 17.1, no es aplicable el voto presunto, por lo que el quorum requerido deberá alcanzarse el mismo día de la junta.
Acuerdos con limitación de costes para los disidentes (artículo 17.1 y 17.4 LPH)
Son aquellos en los que la ley establece que solo deben asumir el gasto los propietarios que voten a favor.
En cuanto a las obras de aprovechamiento privativo, reguladas en el artículo 17.4 no se podrá computar el voto del ausente, lo que se traduce en la necesidad de adoptar el quorum requerido para la adopción del acuerdo el mismo día de la junta. Sin embargo, en relación con las obras de mejora o instalaciones no necesarias, como puede ser una piscina, existe discrepancia doctrinal en relación con la admisibilidad de computar el voto del ausente para la adopción del acuerdo.
Según Patricia Briones, abogada y Secretaria Técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, aquel propietario que quiera realizar una obra en su vivienda, deberá asegurarse que el día de la junta va a obtener el número de votos necesario para la autorización, por lo que se recomienda que lleve el mayor número de representaciones.
Acuerdos por mayoría simple (artículo 17.7 LPH)
Son los más habituales en la gestión ordinaria de la comunidad, como presupuestos o reparaciones. Aquí también se aplica el sistema del artículo 17.8, por lo que el propietario ausente que no se pronuncie en plazo se considera que vota a favor, aunque en la práctica no es operativo toda vez que el acuerdo se entiende adoptado con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta.
Para Briones, “es importante acudir a las juntas de propietarios para poder manifestar como propietario el voto, dado que las decisiones que se adopten afectarán a la comunidad en el futuro”.
Los acuerdos aprobados obligan a todos los propietarios
Otro de los puntos clave de la ley es que las decisiones adoptadas por la comunidad tienen carácter obligatorio para todos los vecinos, hayan participado o no en la votación. Así lo recoge el artículo 17.9 de la LPH, que establece que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
