Cuando un propietario vende una vivienda que está alquilada, una de las principales dudas tanto para el comprador como para el inquilino es qué ocurre con el contrato de arrendamiento. Aunque muchas personas creen que la venta del inmueble permite finalizar el alquiler automáticamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece justo lo contrario y protege la continuidad del arrendatario en la vivienda.
El artículo 14 de la LAU recoge que el nuevo propietario debe mantener el contrato de alquiler que ya estaba firmado y asumir las obligaciones del anterior casero. Es decir, aunque cambie el dueño de la vivienda, el inquilino puede seguir viviendo en ella durante el tiempo mínimo que reconoce la ley, que es de 5 años o de 7 si el casero es una persona jurídica.
Esto significa que si una persona firma un contrato de alquiler y, por ejemplo, al segundo año el propietario vende el piso, el comprador no puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda simplemente porque haya adquirido el inmueble.
El nuevo propietario pasa a ocupar la posición del antiguo casero
Otra de las dudas más habituales es qué ocurre cuando una vivienda alquilada cambia de propietario. En estos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador pasa a ocupar la posición del antiguo casero y debe mantener tanto la duración del contrato como las condiciones pactadas con el inquilino.
Esto significa que el nuevo propietario pasa a cobrar la renta y asume las obligaciones derivadas del alquiler, sin que pueda modificar unilateralmente el contrato o exigir al arrendatario abandonar la vivienda antes del plazo legal.
Aun así, la propia normativa contempla algunas excepciones. Entre ellas, la posibilidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual, siempre que esta opción figure expresamente en el contrato y se cumplan los requisitos previstos en el artículo 9.3 de la LAU.
El inquilino también tiene derecho preferente para comprar la vivienda
Además de garantizar la continuidad del alquiler, la legislación reconoce otro derecho importante para el arrendatario cuando el propietario decide vender la vivienda. El artículo 25 de la LAU establece el denominado derecho de adquisición preferente, que permite al inquilino tener prioridad para comprar el inmueble antes que otros posibles compradores.
La ley señala que el propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda, indicando el precio y las condiciones esenciales de la operación. A partir de ese momento, dispone de un plazo legal para decidir si quiere ejercer ese derecho y adquirir el inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
Si el propietario vende la vivienda sin comunicar previamente la operación al inquilino, o lo hace ocultando las condiciones reales de la compraventa, el inquilino puede ejercer el llamado derecho de retracto, que le permite quedarse con la vivienda después de realizada la venta, adquiriéndola en las mismas condiciones pactadas con el comprador. En ese supuesto, dispone de un plazo de 30 días naturales desde que se le comunique formalmente la venta para ejercer ese derecho y sustituir al comprador.