Con la caída de las prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler en el Congreso la semana pasada, a muchos caseros e inquilinos les surge la duda sobre cuál es la duración máxima de los alquileres. Esta cuestión viene regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece no solo la duración mínima, sino también cómo y durante cuánto tiempo pueden prorrogarse.
En primer lugar, la normativa fija una duración mínima obligatoria. El artículo 9.1 establece que, aunque el contrato se firme por menos tiempo, este se prorrogará automáticamente año a año hasta alcanzar los 5 años de duración, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
En la práctica, esto significa que un contrato de un año no obliga al inquilino a abandonar la vivienda al finalizar ese periodo, ya que tiene derecho a continuar en el inmueble hasta completar ese mínimo legal. Además, esta prórroga funciona como un derecho del inquilino, por lo que el propietario no puede impedirla mientras se cumplan las condiciones establecidas en la ley.
Una vez alcanzado ese periodo mínimo obligatorio, el contrato no finaliza automáticamente. Para que termine, es necesario que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo dentro de los plazos legales.
Tras los 5 o 7 años, el contrato puede seguir prorrogándose hasta 3 años más
El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga de forma automática. En estos casos, el casero debe avisar con al menos 4 meses de antelación si no quiere renovar el contrato, mientras que el inquilino debe hacerlo con al menos 2 meses.
Si este aviso no se produce en plazo, el contrato no se extingue, sino que entra en una nueva fase de prórroga. Sin embargo, es importante aclarar que esta prórroga no implica que el contrato se alargue automáticamente 3 años completos. La ley establece que se produce por periodos anuales, es decir, el contrato se renueva año a año hasta un máximo de 3 años adicionales.
Durante ese periodo, el inquilino puede decidir no continuar en la vivienda en cualquiera de esas anualidades, siempre que lo comunique con al menos un mes de antelación antes de la finalización del contrato o de cada prórroga.
Al mismo tiempo, el propietario no puede recuperar la vivienda durante esos años si no ha avisado en plazo, salvo en los supuestos excepcionales previstos en la ley, como la necesidad de destinarla a vivienda habitual en determinadas condiciones o en caso de incumplimiento del contrato por parte del inquilino.
En la práctica, esto supone que el contrato puede alargarse más allá de los 5 o 7 años iniciales, pero siempre mediante prórrogas anuales. Por tanto, si el casero no avisa con 4 meses de antelación, el contrato no termina, sino que puede seguir prorrogándose año a año hasta un máximo de 3 años más.
