La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que se puede comprar una nueva vivienda habitual antes de vender la antigua y aun así aplicar la exención por reinversión en el IRPF. Eso sí, para poder beneficiarse de esta ventaja fiscal, la venta de la vivienda anterior debe producirse dentro del plazo de dos años previsto por la normativa.
Así queda recogido en la consulta vinculante V0071-26, de 20 de enero de 2026 (que se puede consultar en este enlace). En este caso en particular un contribuyente había comprado con hipoteca una vivienda habitual y después tenía previsto vender la antigua para cancelar con el dinero de la operación el préstamo de la nueva.
Según explica Hacienda, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF y el artículo 41 del Reglamento del impuesto permiten que la ganancia patrimonial que se obtiene por vender una vivienda habitual para comprar otra quede exenta de tributar en la declaración de la Renta. Ahora bien, para ello es necesario que la reinversión se haga en el plazo de dos años antes o después de la venta.
Comprar primero la nueva vivienda con hipoteca no impide aplicar la exención
En base a esta normativa, la DGT deja claro que no es necesario que se venda la casa antes de comprar la nueva, también puede hacerse al contrario, es decir comprando primero y vendiendo después, siempre y cuando se respete este plazo de dos años.
El hecho de que la casa se financiase con una hipoteca no afectaría a la exención por reinversión por vivienda habitual siempre y cuando se respete el plazo legal. Y es que no es necesario que el dinero usado para comprar la nueva casa sea exactamente el mismo que se obtiene después con la venta de la anterior, tal y como establece la doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central y la sentencia del Tribunal Supremo 1239/2020, de 1 de octubre.
Eso sí, para poder aplicar la exención, tanto la vivienda que se vende como la que se compra deben tener la consideración de vivienda habitual, que según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, es aquella en la que, por norma general, se reside durante un plazo continuado de al menos tres años, aunque la norma recoge excepciones cuando existen causas justificadas para cambiar de domicilio.
