El cierre de abril del Euríbor en el 2,747% ha vuelto a poner nerviosos a aquellas personas con hipotecas, pero sobre todo a quienes esperan una revisión de la misma este mes de mayo. La economista Montse Cespedosa, asesora hipotecaria al frente de un equipo de consultoría especializado en banca, ha publicado un nuevo vídeo en el que detalla qué ofertas hay encima de la mesa, cómo está reaccionando la banca a la última subida y por qué considera un error firmar ahora una fija blindada por encima del 2,5%. “Llevamos un mes de abril de infarto de montaña rusa”, empieza, antes de bajar al detalle de las FEIN que sus clientes están firmando estos días, las fichas vinculantes con las condiciones de la hipoteca que el banco entrega antes de la firma.
La asesora insiste en que el Euríbor volverá a bajar antes de que termine el año porque el BCE mantiene su facilidad de depósito en el 2% y descarta una nueva subida estructural. “Que nadie me firme una hipoteca fija por encima del 2 y medio”, avisa. “El Euríbor volverá a recular, si no es este mes ni el que viene, será dentro de 6 meses o de un año”, añade.
La trampa, según Cespedosa, está en la penalización por cancelación. En una hipoteca de 200.000 euros con un 2% de comisión, esa penalización se va a 4.000 euros y bloquea cualquier subrogación posterior, es decir, cualquier traslado del préstamo a otro banco con mejores condiciones cuando el ciclo de tipos vuelva a girar.
Hipotecas fijas por debajo del 2% para perfiles muy concretos
Cespedosa rebate el discurso del parón hipotecario con un dato operativo. “Yo hoy he recibido tres FEIN al 1,85 a tipo fijo con nómina, seguro de hogar y seguro de vida”, relata. Hablamos de TIN, el tipo de interés nominal que aplica el banco antes de sumarle el coste de seguros y comisiones.
Sin esas vinculaciones, los mismos perfiles se quedan en el entorno del 2,20% al 2,35%. La condición que exige la banca para las ofertas más competitivas es estrecha. Ingresos conjuntos de pareja desde 4.000 euros, hipoteca por encima de 200.000 euros y un LTV del 80%, todo a la vez. El LTV (loan to value) es el porcentaje del precio de la vivienda que financia el banco, así que un 80% implica que el comprador aporta de su bolsillo al menos el 20% restante más los impuestos.
A partir del 90% de financiación, advierte la asesora, la operación entra en zona de riesgo y se está produciendo “un aumento significativo de denegaciones de hipoteca”. La economista nombra incluso a una entidad concreta, ING, que está dando el 100% en fijas para viviendas con calificación energética A, B y C. Y señala a los bancos que captan promociones inmobiliarias y suben el diferencial justo antes de emitir la oferta vinculante. “Cuando van a emitir la FEIN, le han subido el diferencial un 0,20 y se han quedado tan anchos”.
Plan Mi Primera Vivienda y avales ICO, dos vías desiguales
La Comunidad de Madrid ha enviado a información pública la ampliación del programa Mi Primera Vivienda, que en su versión vigente cubre viviendas de hasta 390.000 euros para menores de 41 años con dos años de permanencia obligatoria.
El anuncio del Gobierno regional eleva el precio máximo a 425.000 euros y abre la puerta a financiar el 100% del valor a los compradores más jóvenes y porcentajes inferiores en tramos de edad superiores, hasta los 50 años. Cespedosa lo recibe como una buena noticia para Madrid, aunque recuerda que en su práctica diaria son los únicos avales que están funcionando con varias entidades.
Frente a esa palanca, Cespedosa traslada un escepticismo claro hacia los avales del ICO. La línea está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027 por acuerdo del Consejo de Ministros, pero la asesora denuncia que sobre el terreno “ninguna entidad financiera se puede adherir a él” en la operativa real con la que ella se encuentra al pedir financiación para sus clientes.
Sobre el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 dotado con 7.000 millones, recién presentado por el Ministerio de Vivienda, la economista matiza con un dato propio. Asegura que el precio de la vivienda ha subido un 64% desde 2019 mientras los salarios, descontada una inflación acumulada del 21,8% en ese mismo periodo, apenas suben un 1% real.
Mixta a 5 o 10 años en lugar de fija blindada
La recomendación más nítida del vídeo apunta a la hipoteca mixta. Cespedosa propone valorar una mixta a 5 o 10 años con tramo fijo entre el 1,50% y el 1,70% siempre que el contrato no incluya comisión de amortización ni de cancelación. Esa configuración permite, transcurrido el tramo fijo, una subrogación a otro banco con coste mínimo cuando el Euríbor vuelva a estabilizarse por debajo del 2,2%. “Las hipotecas no son para siempre”, recuerda. Lo importante, insiste, es no contratar un producto blindado a 25 o 30 años cuando el ciclo de tipos está girando.
La asesora cierra con un aviso sobre los brokers que falsifican nóminas o tasaciones para forzar la concesión, en referencia al caso del agente inmobiliario de Córdoba imputado por estafa que cita en su intervención. “Cuando tienes que meter algo con calzador ahí no es”, sentencia.
