La amortización de la hipoteca: la opción para ahorrar que este mes puede salir gratis

El Banco de España señala el cambio de tendencia financiera en el mercado hipotecario nacional ante las turbulencias de los dos últimos años ejercidas, entre otros, por el Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación, que ha disparado las cuotas a pagar de las hipotecas variables. Debido a ello, una parte "modesta pero en constante aumento desde 2021" del ahorro acumulado durante la pandemia se ha redirigido y se está redirigiendo hacia la amortización de préstamos para vivienda, según el informe.

Es la opción cada vez más solicitada y preferida por los españoles. En un escenario de subida de los tipos de interés entre 2022 y 2023, y consecuentemente el euríbor por el que se indexan las hipotecas variables, las amortizaciones anticipadas se multiplican y se priorizan como una estrategia para esquivar el encarecimiento de las cuotas referenciadas por el euríbor. Así lo confirman datos de El País, que indican que la amortización anticipada de hipotecas ha crecido 20% en lo que va de año y suma ya más de 50.000 millones de euros.

Ventajas de amortizar una hipoteca

Amortizar una hipoteca significa pagar una parte del capital que se debe al banco antes del plazo establecido. Esto puede tener ventajas como reducir el tiempo de la hipoteca, pagar menos intereses o disminuir la cuota mensual. Sin embargo, también hay que tener en cuenta los posibles costes o comisiones que pueda cobrar el banco por adelantar el pago. Además, hay que valorar si es más rentable invertir ese dinero en otro producto financiero que ofrezca una mayor rentabilidad.

Como el Gobierno eliminó las comisiones por esta acción hasta el 31 de diciembre de 2023, mediante el Real Decreto-ley 19/2022 que ampliaba el Código de Buenas Prácticas firmado en 2012 entre banca y Ejecutivo, es la recomendación estrella de la plataforma integral del hogar ‘Housfy’: la de la amortización anticipada de las hipotecas variables. De esta manera, es posible reducir el importe de las cuotas y minimizar los efectos de la cotización al alza del euríbor. Es decir, se extiende el tiempo de pago y se reduce la cuantía de los pagos.

Cómo abaratar la hipoteca gratis con la amortización

Para aquellos que buscan opciones y no cuentan con un colchón financiero holgado, cambiar de interés variable a fijo se presenta como otra alternativa igualmente recomendada. Para ello existen dos métodos, la subrogación (cambio de banco) y la novación (cambio condiciones). Esta maniobra también es gratuita hasta finales de 2023 con una única excepción: siempre y cuando el banco no experimente una pérdida financiera con la operación y siempre y cuando el cliente cumpla los requisitos, como demostrar que el conjunto de los ingresos no supere los 29.400 euros anuales.

Al considerar la amortización de hipotecas fijas, se plantea una situación peculiar. Para contratos sujetos a la Ley Hipotecaria de 2019 (posterior al 16 de junio de 2019), los bancos podrían aplicar una compensación de hasta un 2 % por amortización anticipada, siempre que no supere la pérdida financiera de la entidad. Es aquí donde se destaca la importancia de comprender la noción de pérdida financiera en el contexto bancario.

Grosso modo, el negocio bancario implica tomar prestado dinero de los depositantes y prestarlo a un interés superior a quienes necesitan financiación. Y la amortización anticipada representa una pérdida financiera para el banco cuando los tipos de interés del mercado son inferiores a los que regían en el momento de la formalización de la hipoteca. Sin embargo, mientras los tipos de interés del Banco Central Europeo se mantengan más altos (actualmente al 4 %) que los intereses de las hipotecas ya formalizadas, la amortización generaría una ganancia de capital al banco, eliminando la posibilidad de cobrar compensación por riesgo de tipo de interés.

Hipotecas: ¿amortizar o invertir los ahorros?

En 2022, las familias españolas optaron por la amortización, por adelantar el pago de sus hipotecas variables. En ese momento, el mercado no ofrecía remuneraciones significativas para otros activos líquidos, como los depósitos a plazo fijo, lo que hizo que la amortización anticipada fuera una elección evidente. Sin embargo, hoy en día, el escenario ha cambiado con más opciones para generar ingresos extra.

En el mercado actual, se encuentran depósitos con rentabilidades cercanas al 3 % y cuentas remuneradas en torno al 2,5 % TAE. A la hora de evaluar la conveniencia de amortizar una hipoteca, un factor crucial es considerar los intereses restantes por pagar. Con el sistema de amortización francés utilizado por la mayoría de los bancos en España, se abona una mayor cantidad de intereses al principio del préstamo y se comienza a amortizar más capital más adelante.

Para aquellos que se encuentran en la recta final de su préstamo, especialmente si es a tipo fijo, la decisión se vuelve aún más crucial. ¿Utilizar ese dinero para saldar la deuda con el banco o invertirlo en activos que generen un rendimiento superior a la cantidad de intereses que quedan por pagar? Los expertos sugieren realizar pagos anticipados en los primeros años de la hipoteca, ya que durante este periodo se pagan más intereses que capital. Amortizar la deuda en los primeros años resulta en un mayor ahorro de intereses. También se aconseja reducir el plazo en lugar de la cuota para maximizar el ahorro.