La Audiencia Provincial de Oviedo ha dado la razón a una mujer y ha reconocido que la finca donde se ubica su quesería tiene más metros que los inscritos en el Registro de la Propiedad. La justicia considera que, en lugar de los 222 metros cuadrados que constaban registrados, le pertenecían 2.149 metros cuadrados, incluyendo el terreno que rodea la nave, el acceso, la zona de aparcamiento y el espacio de carga y descarga, pese a la oposición de los vecinos.
Según se detalla en la sentencia de 30 de abril de 2026, la mujer compró la finca en 2013, aunque la quesería llevaba funcionando desde hacía años. El problema con los vecinos surgió porque consideraron que pedía que se incluyera como suyo una parte del terreno que aseguraban se había estado usando durante años por mera tolerancia.
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Grado dio la razón a la mujer considerando que se trataba de un error registral en los metros de la finca y que realmente le pertenecían los 2.149 metros cuadrados, algo posteriormente confirmó la Audiencia Provincial.
El Registro no siempre refleja la superficie real de una finca
En su sentencia, la Audiencia de Oviedo destaca que, para que se dé por válida una acción declarativa de dominio, deben cumplirse dos requisitos. El primero de ellos, que quien la reclama tenga un título válido de propiedad y que la finca esté bien identificada.
En este caso, no se cuestionaba realmente que la mujer fuera o no la propietaria de la finca, sino que el problema estaba en los metros que realmente le correspondían de terreno. Aunque el Registro de la Propiedad señalaba que la misma era de 222 metros, los informes periciales, las mediciones topográficas, las fotografías antiguas, la documentación municipal y la existencia de elementos físicos que delimitaban el terreno desde hacía años demostraron que la superficie era mayor.
La Audiencia también explica que, al igual que el Catastro por sí solo no prueba la propiedad, sino que puede servir como indicio unido a otras pruebas, el Registro de la Propiedad acredita la titularidad, pero puede tener errores en cuanto a la superficie de la finca. Esto se debe a que sus asientos se presumen exactos conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, pero producen efectos mientras no se declare su inexactitud, tal y como recoge el artículo 1 de la misma ley.
La clave para determinar cuántos metros le pertenecían realmente fue el punto de acceso a la quesería, y es que, según los peritos, el camino de acceso era el único viable para la entrada de camiones de leche, materias primas y vehículos de reparto, ya que el resto del terreno tenía pendientes muy pronunciadas que hacían imposible habilitar otro acceso. Además, las fotografías de 1994 y la documentación municipal ya reflejaban la existencia de la explanada de entrada, aparcamiento y carga y descarga.
Por todo ello, se reconocieron los 2.149 metros cuadrados, aunque contra la sentencia (SAP O 1852/2026) cabía recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
