La Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria ha resuelto un conflicto entre dos vecinos por la propiedad de un patio con piscina que ambos venían utilizando desde hacía años. Ninguno de los dos puede quedarse con la totalidad del terreno, uno de ellos puede quedarse con una parte de la parcela pero rechaza que la otra pueda adquirir la totalidad de la propiedad por usucapión, es decir por el uso prolongado como propietario.
Según la sentencia de 27 de noviembre de 2025, el origen del problema se remonta a varias décadas atrás, cuando se adjudicaron los solares sobre los que se levantaron las viviendas. Desde entonces, las construcciones, ampliaciones y el uso continuado del patio con piscina fueron desdibujando los límites reales entre ambas propiedades, generando una situación de hecho que no coincidía con lo que figuraba en los títulos.
El vecino demandante sostenía que el patio con piscina, de unos 49 metros cuadrados, formaba íntegramente parte de su finca, pese a que la vecina lo ocupaba y utilizaba. Por ello, solicitó que se le reconociera la propiedad total del terreno, que se declarara ilegal dicha ocupación y que se le devolviera el espacio.
Frente a ello, la demandada defendía que al menos una parte del terreno le pertenecía o que, en cualquier caso, la había adquirido por prescripción adquisitiva (usucapión) tras haberlo utilizado de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante más de 30 años. Además, alegaba que ese espacio había sido utilizado históricamente por su familia, incluyendo la piscina construida en la zona, lo que justificaba su posesión.
El juzgado reconoció solo una parte del terreno y ordenó devolverla
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Santa María de Guía de Gran Canaria estimó parcialmente la demanda y declaró que el demandante era propietario únicamente de 20,93 metros cuadrados del patio. En consecuencia, obligó a la vecina a devolver esa parte del terreno, a no perturbar su uso y a reponer la escalera de acceso que había sido retirada.
Sin embargo, rechazó que el demandante fuera dueño de la totalidad del patio con piscina, al no quedar acreditado.
La Audiencia confirma que el uso compartido impide reclamar la propiedad exclusiva
La Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria confirmó íntegramente la sentencia y rechazó los recursos presentados por ambas partes. El tribunal dejó claro que el hecho de usar un terreno durante años no basta para convertirse en propietario si no se demuestra una posesión en concepto de dueño, tal y como exige el artículo 1941 del Código Civil.
En este caso, la vecina alegaba haber adquirido parte del patio por prescripción adquisitiva, es decir, por haberlo utilizado de forma continuada, pública y pacífica durante más de tres décadas. Sin embargo, la Audiencia concluyó que no se acreditaron actos claros de dominio, recordando que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no basta con la mera posesión material, sino que deben existir “actos inequívocos” propios de un verdadero propietario.
El tribunal destacó que para que exista prescripción, incluso en su modalidad extraordinaria (artículo 1959 del Código Civil), es imprescindible que la posesión sea en concepto de dueño, y no por mera tolerancia o uso compartido. En este caso, el uso del patio y de la piscina por ambas familias durante años impedía acreditar una posesión exclusiva como propietario.
Además, los actos de dominio solo quedaron acreditados a partir de 2012, lo que impedía cumplir los plazos legales exigidos para la prescripción adquisitiva, que requieren una posesión continuada durante 30 años sin interrupción.
Asimismo, la Audiencia subrayó que la falta de claridad en los linderos y las construcciones realizadas con el paso del tiempo contribuyeron al conflicto, pero no permitían ampliar los derechos de propiedad más allá de lo que está debidamente acreditado en títulos y pruebas, conforme al artículo 348 del Código Civil, que define el derecho de propiedad.
En definitiva, el tribunal consideró que la piscina y el patio tuvieron un uso común durante años, lo que impedía atribuir su propiedad exclusiva a una de las partes, y confirmó que solo puede reconocerse la titularidad de la porción de terreno que ha quedado probada. No obstante, la sentencia podía ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.
