Instalar un ascensor o adaptar el portal para mejorar la accesibilidad no siempre depende de la voluntad de la comunidad de vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal deja claro que, cuando lo solicite una persona mayor de 70 años o con discapacidad, la comunidad está obligada a realizar determinadas obras para garantizar la accesibilidad del edificio.
Así lo recoge el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligatorias “las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” cuando sean solicitadas por propietarios en cuya vivienda residan personas mayores de 70 años o con discapacidad.
La ley añade que estas actuaciones pueden incluir la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos que permitan un acceso adecuado a los elementos comunes del edificio. Además, estas obras no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios, siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En concreto, la norma señala que la comunidad debe asumir estas actuaciones aunque impliquen modificar elementos comunes o incluso alterar el título constitutivo o los estatutos de la finca. Además, el hecho de que el coste supere esas doce mensualidades no elimina el carácter obligatorio de las obras si la diferencia es asumida por quienes las hayan solicitado.
La Ley de Propiedad Horizontal también establece que todos los propietarios deben permitir en sus viviendas las servidumbres necesarias para ejecutar estas obras de accesibilidad. Así lo indica el artículo 9.1.c), que obliga a consentir las actuaciones imprescindibles para la creación de servicios comunes acordados conforme a la ley, aunque reconoce el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados.
Este derecho no es absoluto si las obras causan graves perjuicios
Aunque la ley protege especialmente a los mayores de 70 años, los tribunales recuerdan que este derecho debe compatibilizarse con el del resto de propietarios.
Un ejemplo reciente es la sentencia dictada el 16 de diciembre de 2025 de la Audiencia Provincial de Madrid, que avaló la decisión de una comunidad de propietarios de paralizar la instalación de un ascensor solicitada por varios vecinos mayores de 70 años, entre ellos una mujer de 82 años con una discapacidad del 65%.
En este caso, el tribunal consideró acreditado que el proyecto causaba graves perjuicios a otras viviendas del edificio, afectando de forma importante a elementos privativos y a la habitabilidad de algunos inmuebles.
La Audiencia Provincial recordó que, aunque el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a exigir obras de accesibilidad, este no puede imponerse de manera automática cuando provoca una afectación desproporcionada sobre otros propietarios.
Para ello, la sentencia se apoyó en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, especialmente en la resolución de 10 de marzo de 2016, donde se establece la necesidad de ponderar ambos intereses: el derecho a la accesibilidad y el derecho del resto de vecinos a no sufrir alteraciones graves en sus viviendas o elementos privativos.
La comunidad sí puede aprobar las obras por mayoría aunque superen el límite económico
Además de las obras obligatorias del artículo 10, la Ley de Propiedad Horizontal también regula en el artículo 17.2 la posibilidad de aprobar actuaciones para eliminar barreras arquitectónicas mediante acuerdo de la junta de propietarios.
En estos casos, bastará con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. La norma aclara además que, una vez aprobado el acuerdo, todos los propietarios estarán obligados a asumir el gasto, incluso aunque el coste exceda de doce mensualidades ordinarias.
Por tanto, la ley diferencia entre las obras obligatorias solicitadas por mayores de 70 años o personas con discapacidad y aquellas actuaciones que la comunidad decide aprobar colectivamente para mejorar la accesibilidad del edificio.
En cualquier caso, cada situación deberá analizarse de forma concreta, teniendo en cuenta el impacto real de las obras, la existencia de alternativas técnicas y el posible perjuicio que puedan ocasionar al resto de propietarios.