La Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que los mayores de 65 años no podrán beneficiarse de la exención en la declaración de la Renta por la venta de su vivienda habitual cuando compren la casa en la que llevaban años viviendo de alquiler y la vendan antes de haber transcurrido tres años desde la adquisición. Así lo recoge en la consulta vinculante V0278-26, de 9 de febrero de 2026, en la que se analiza el caso de una contribuyente que llevaba muchos años residiendo como inquilina en una vivienda que posteriormente adquirió en propiedad y vendió un año después.
La clave está en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, donde se establece que las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años por la venta de su vivienda habitual pueden quedar exentas de tributar. Sin embargo, Hacienda recuerda que esta ventaja fiscal exige cumplir determinados requisitos y que el periodo vivido en régimen de alquiler no se tiene en cuenta para alcanzar el plazo mínimo exigido por la normativa.
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En su respuesta, la DGT insiste en que la exención está vinculada no solo a residir efectivamente en la vivienda, sino también a haber sido titular en pleno dominio de la misma durante el tiempo exigido legalmente.
Vivir años de alquiler en la vivienda no permite aplicar automáticamente la exención
La DGT deja claro que el hecho de haber vivido durante años en una vivienda como arrendatario no permite considerar automáticamente esa vivienda como habitual a efectos de aplicar la exención fiscal cuando posteriormente se adquiere y se vende antes de tres años.
En concreto, Hacienda recuerda que el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF establece que una vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente haya residido de manera continuada durante, al menos, tres años desde su adquisición. Es decir, el cómputo del plazo comienza desde el momento en que se obtiene la propiedad de la vivienda y no desde que se empezó a vivir en ella como inquilino.
Además, la Dirección General de Tributos cita la sentencia 1858/2018 del Tribunal Supremo, que fijó doctrina sobre esta cuestión. En ella, el alto tribunal señaló que la aplicación de la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años exige que el contribuyente haya ostentado el pleno dominio de la vivienda durante esos tres años continuados.
De este modo, Hacienda concluye que, aunque la contribuyente hubiera residido durante muchos años en la vivienda en régimen de alquiler, únicamente llevaba un año siendo propietaria cuando decidió venderla. Por tanto, no se cumple el plazo mínimo exigido y la vivienda no puede considerarse habitual a efectos de aplicar la exención.
Hacienda recuerda que el empadronamiento no basta para demostrar la vivienda habitual
Otro de los aspectos relevantes de la consulta es que la DGT advierte de que el simple empadronamiento no acredita por sí solo que una vivienda tenga la consideración de habitual.
En este sentido, Hacienda explica que la residencia efectiva en una vivienda es una cuestión de hecho que deberá acreditarse mediante cualquier medio de prueba válido en derecho, correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Tributaria.
Por último, la Dirección General de Tributos recuerda que cada caso debe analizarse individualmente y será el propio contribuyente quien deba acreditar que cumple todos los requisitos exigidos por la normativa para poder beneficiarse de esta ventaja fiscal.