La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia pueden tener que pagar IRPF por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual si han pasado más de dos años desde que dejaron de vivir en ella para ingresar en una residencia.
Así queda recogido en la consulta vinculante de 25 de junio de 2025 (que se puede consultar en este enlace), en la que se analizaba el caso de una persona con discapacidad que había vivido durante más de 20 años en una vivienda, pero llevaba más de tres años ingresada en una residencia antes de vender el inmueble.
La duda era si podía aplicar la exención prevista en el IRPF para mayores de 65 años o personas en situación de dependencia por la venta de su vivienda habitual. Según explica Hacienda, el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual quede exenta de tributar en estos casos.
Ahora bien, para poder beneficiarse de esta ventaja fiscal no basta con tener más de 65 años o encontrarse en situación de dependencia. Es necesario que el inmueble que se vende tenga la consideración de vivienda habitual en el momento de la transmisión o la haya tenido en los dos años anteriores.
Ingresar en una residencia no mantiene la condición de vivienda habitual
En base a esta normativa, la DGT deja claro que el hecho de ingresar en una residencia no permite conservar indefinidamente la condición de vivienda habitual a efectos fiscales. Lo importante no es solo que esa vivienda hubiera sido la residencia del contribuyente durante años, sino si seguía teniendo esa consideración cuando se produjo la venta.
Para ello, Hacienda se apoya en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, que establece que la vivienda habitual mantiene esa condición si constituye la residencia del contribuyente o si lo ha sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
En el caso analizado, habían pasado más de tres años desde que la persona dejó de residir en el inmueble. Por este motivo, la DGT entiende que la vivienda ya no tenía la consideración de habitual en el momento de la venta y, por tanto, no podía aplicarse la exención, aunque hubiera sido su residencia durante más de 20 años.
La venta deberá tributar si no se cumplen los requisitos
Hacienda recuerda que la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años o personas dependientes solo puede aplicarse cuando se cumplen todos los requisitos exigidos. En concreto, no basta con que la vivienda haya sido habitual durante mucho tiempo, sino que debe seguir siéndolo en el momento de la venta o haberlo sido dentro de los dos años anteriores.
Como alternativa, la Ley del IRPF recoge otra posibilidad para evitar tributar por la ganancia, que es la reinversión en una renta vitalicia. En este caso, los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia si destinan el dinero obtenido por la venta a constituir una renta vitalicia en el plazo de seis meses y dentro de los límites establecidos por la normativa.
Eso sí, la DGT insiste en que la edad o la situación personal del contribuyente no son suficientes por sí solas para aplicar la exención. Si no se cumplen los plazos y requisitos que marca la ley, la venta de la vivienda generará una ganancia patrimonial por la que habrá que pagar IRPF, incluso cuando el contribuyente se encuentre en situación de dependencia o haya ingresado en una residencia.
