El Tribunal Supremo (TS) ha ordenado el cese definitivo de una vivienda de uso turístico en un edificio de Madrid al considerar que esta actividad encaja en la prohibición estatutaria de destinar los pisos a hospederías. El alto tribunal concluye que las comunidades de propietarios pueden impedir el alquiler turístico cuando sus normas internas veten el hospedaje, al existir identidad de razón entre ambas figuras.
Así, la sentencia STS 1874/2026 desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por los propietarios demandados contra el fallo de la Audiencia Provincial de Madrid que dio la razón a la comunidad.
El litigio tenía su origen en la regla 5ª de los Estatutos de la comunidad, que datan de 1962 y que prohibían expresamente destinar los pisos y locales “a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales”. Los propietarios demandados habían inscrito el inmueble en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid el 21 de noviembre de 2018 y lo comercializaban en una plataforma digital por 113 euros la noche más 40 euros de gastos de limpieza.
La identidad de razón con el hospedaje
El Supremo aplicó la doctrina fijada en su sentencia 105/2024, de 30 de enero, para concluir que el término “hospedería” recogido en los estatutos abarca la modalidad de vivienda de uso turístico. La sala recordó que, según la Real Academia Española, la hospedería es una “casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas”, definición en la que tiene cabida la actividad desarrollada por los demandados.
El alto tribunal indicó que la explotación turística “constituye una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo”. A juicio de la sala, esta finalidad no se correspondía con el “uso permanente y habitual” previsto en los estatutos y guarda identidad de razón con el veto al hospedaje.
Asimismo, el Supremo señaló que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, modificó el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para excluir la cesión temporal de viviendas de uso turístico de su ámbito de aplicación, de modo que esta actividad pasa a regirse por la normativa sectorial turística. En el caso madrileño, el Decreto 79/2014, de 10 de julio, fija una duración mínima de cinco días para este tipo de alojamientos e impide utilizarlos como residencia permanente.
Las prohibiciones estatutarias y su interpretación restrictiva
El Supremo reiteró que, en el régimen de propiedad horizontal, las limitaciones al uso de un inmueble exigen constar de manera expresa y deben interpretarse de forma restrictiva, al suponer un menoscabo del derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución. No obstante, aclaró que la mera descripción del destino de los pisos en el título constitutivo no opera como limitación, mientras que una cláusula clara y precisa que prohíba determinadas actividades sí despliega plena eficacia frente a los copropietarios.
En este sentido, la sala subrayó que la previsión del edificio madrileño no se limitaba a describir el uso residencial de las viviendas, sino que contenía una prohibición específica de destinarlas a hospedería. Por tanto, los propietarios no podían amparar el alquiler turístico en su libertad dominical, ya que esa modalidad estaba vetada por la norma comunitaria.
El Supremo concluyó que la sentencia recurrida no vulneraba su jurisprudencia y mantuvo la condena al cese de la actividad.
