El Tribunal Supremo ha dejado claro que un inquilino no puede frenar un desahucio por falta de pago alegando que ha ejercitado una opción de compra incluida en el contrato de alquiler, cuando el procedimiento se limita a recuperar la vivienda por las rentas impagadas. Según el Alto Tribunal, en estos procedimientos el debate se limita al pago de la renta y los hechos que permitan o no el desahucio, pero otras cuestiones como el derecho de ejercer la opción a compra deben resolverse en un procedimiento distinto.
Así lo establece la sentencia STS 2967/2026, de 29 de junio de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que un casero había solicitado el desahucio del inquilino, que tenía un contrato de alquiler con opción a compra y que llevaba sin pagar la renta desde diciembre de 2014.
Meses después de que el casero presentase la demanda de desahucio y que el inquilino la recibiera, este ejerció su opción de compra, pidiendo que se fijase la fecha y notaría para firmar la escritura de compraventa de la vivienda. Desde que hizo esa solicitud, argumentaba que no se le podía tratar como un inquilino y por ello no podía resolverse su contrato mediante un proceso de desahucio.
En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Estepona dio la razón a la propietaria, declaró resuelto el contrato y acordó el desahucio. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Málaga consideró que la opción de compra introducía una cuestión compleja que no podía resolverse dentro de un juicio sumario.
Ejercer la opción de compra no frena el desahucio por las rentas impagadas
Uno de los puntos claves es que, cuando el propietario presentó la demanda de desahucio, el inquilino llevaba años sin pagar la renta y todavía no había ejercido la opción de compra, lo que implica que en el momento en que se solicitó recuperar la vivienda, el casero tenía pleno derecho para hacerlo.
El Supremo destaca que, según el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando se reclama un desahucio por impago, el inquilino solo puede alegar y probar el pago o las circunstancias relacionadas con la enervación del mismo. En este caso en particular, el inquilino en ningún momento negó los impagos, lo que implica que el hecho de que existiera la opción de compra no podía impedir que la propietaria actuara frente a ese incumplimiento.
Si se permitiera al inquilino dejar de pagar y después impedir el desahucio ejerciendo este derecho, supondría, según la sentencia, dejar en sus manos el cumplimiento del contrato. Algo contrario al artículo 1256 del Código Civil, que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden quedar en poder de una sola de las partes.
Esto no significa que el Supremo haya declarado inválida la opción de compra; simplemente se declara que no se puede frenar el desahucio por este motivo. El derecho o no a ejercerla tras la demanda es algo que debe resolverse en otro proceso.