La Audiencia Provincial de Madrid ha permitido que los locales de una comunidad de vecinos que fueron transformados en vivienda puedan usar la piscina, los jardines y otras zonas comunes del edificio. Considera que la comunidad debe permitirles el acceso porque no puede aceptar la conversión de los locales en viviendas y, al mismo tiempo, seguir tratándolos como si fueran locales para impedirles el uso de estos servicios.
Según se detalla en la sentencia de 23 de abril de 2026, una empresa compró varios locales del edificio y los convirtió en viviendas que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad. Tras esta transformación, la empresa pidió a la comunidad que reconociera el acceso de esas nuevas viviendas a la piscina y a las zonas comunes. Sin embargo, en una Junta General Extraordinaria se rechazó la petición alegando que el uso de estos espacios estaba limitado a las viviendas y que los inmuebles de la empresa procedían originalmente de locales comerciales.
La empresa impugnó el acuerdo y aunque el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Madrid dio la razón a la comunidad de vecinos, la Audiencia Provincial de Madrid ha reconocido el derecho de las viviendas resultantes de la transformación a usar la piscina y los jardines.
La comunidad no puede aceptar que sean viviendas y negarles la piscina
En su sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid recuerda que, en propiedad horizontal, existe libertad para dar a un inmueble el uso que su propietario considere adecuado, salvo que ese cambio esté prohibido por la ley, por el título constitutivo o por los estatutos de la comunidad. Además, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (STS 286/2014, de 3 de septiembre), estas limitaciones deben constar de forma expresa.
En este caso, el tribunal señala que ni el título constitutivo ni los estatutos prohibían expresamente transformar los locales en viviendas. Aunque los estatutos de la comunidad no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, la Audiencia entiende que sí eran aplicables a la empresa porque esta conocía su existencia y contenido antes de comprar los locales.
Esto implica que aunque la empresa conociera esa limitación en los estatutos, la comunidad no puede negar los efectos que supone convertirlos en vivienda. Y es que esta sabía que la intención era a cambio de eso y pese a ello no actuó para impedirlo.
Por este motivo, la Audiencia considera que hubo una aceptación tácita del cambio de uso y si los inmuebles ya no son locales, sino viviendas, no pueden quedar excluidos de la piscina y los jardines. Mantener esa limitación sería contradictorio con la actuación anterior de la comunidad.
Pese a ello, que tengan este derecho de acceso no significa que la empresa pueda imponer por su cuenta las nuevas cuotas de la comunidad, ya que es la junta de propietarios la que tiene que determinar las nuevas cuotas conforme a los estatutos y a los criterios de la Ley de Propiedad Horizontal.
De hecho, la Audiencia reconoce que el hecho de que los locales ahora usen esas zonas comunes puede justificar una revisión de la participación en los gastos comunes, ya que según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, las cuotas deben fijarse teniendo en cuenta elementos como la superficie, el emplazamiento y el uso que previsiblemente se hará de los mismos.
Pese a que la Audiencia confirma que los locales convertidos en vivienda podían hacer uso de estas zonas comunes, contra la sentencia (SAP M 5575/2026) cabía recurso extraordinario de casación ante el Tribunal Supremo.
