Según el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado el pasado viernes, el precio de la vivienda subió un 12,2% en el primer trimestre de 2025, esto en comparación con el pasado 2024. Esta representa la mayor subida de precios de la vivienda desde 2007, hace 18 años, en la época de la burbuja inmobiliaria.
Según el IPV, esta subida es nueve décimas mayor que la que hubo el trimestre pasado, y representa ya 44 trimestres consecutivos de alzas de precios interanuales. Es decir, desde hace 11 años la vivienda no ha parado de encarecerse a ritmos cada vez más altos, superando con creces el ritmo de la inflación, que en diciembre de 2024 era solo de un 2,8%
La posible burbuja: una preocupación creciente en el mercado
En este sentido, y con los precios más altos de los últimos casi 20 años, son muchos los expertos que empiezan a considerar -si no lo han hecho ya- que podríamos estar nuevamente adentrados en una nueva burbuja inmobiliaria, con la correspondiente preocupación del mercado. Ahora bien, ¿a qué nos referimos con este término y qué efectos tiene?
Hablamos de burbuja inmobiliaria cuando aumenta el valor de los bienes inmuebles sin explicación alguna. Es decir, sin que exista un motivo aparente que justifique este incremento en el valor de la propiedad. Generalmente con el pasar del tiempo la demanda de las propiedades crece y se genera cierta incapacidad para satisfacerla.
Esta deficiencia hace que se incrementen los precios del sector. Curiosamente, esto genera mayor demanda de bienes inmuebles pues empiezan a ser vistos como una inversión atractiva.
A modo de respuesta, para abastecer las necesidades del mercado, los bancos y las constructoras se apresuran en desarrollar más edificaciones para equilibrar la oferta. Iniciando un ciclo en una espiral bastante nociva para la economía. Una vez que se desata la burbuja, crece la sensación de que el mercado seguirá en alza y gastan sus recursos en este tipo de activos. Esto puede durar varios años hasta que la situación se vuelve insostenible, y se produce el derrumbe de los precios en el sector.
Impulsado por la especulación y la alta demanda
A día de hoy, dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, frente a más del 70% antes de la pandemia. Y dentro de este grupo, el que más mengua es el colectivo de los nuevos compradores como los jóvenes que no disponen de un capital inicial, por el esfuerzo que suponen los elevados precios en este momento.
Además, un inciso; este aumento de los de los precios de la vivienda que lleva a crear esta llamada burbuja inmobiliaria, explica que la dinámica del mercado se sostenga cada vez más entre aquellos más favorables económicamente y que no necesitan recurrir a una hipoteca para, posteriormente, especular sobre ella. Además, vienen destacando aquellos extranjeros no residentes. De hecho, los que este grupo se incrementó un 35% entre 2019 y el último 2024. Durante el mismo periodo, las compras realizadas por los extranjeros que residen en España subieron un 29%, y las de los hogares españoles un 21%, según datos del INE.
Un grave impacto en el aumento del coste del alquiler
En este sentido, por su parte, entra otro factor más que importante. Se trata, claro, del aumento del coste del alquiler, el cual también está influyendo en el mercado de compraventa. Según expertos inmobiliarios como la APEI, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, el precio del alquiler ha subido debido en parte al crecimiento del alquiler turístico y a la disminución de la oferta de alquiler residencial en un 57% en los últimos tres años, esto, con datos de Tecnocasa.
Es más; se habla de que cada año hay un déficit de 150.000 viviendas entre las 100.000 que se construyen y los 250.000 hogares que se crean. El cuello de botella se está originando principalmente por la disminución de la oferta de vivienda en alquiler ante la inseguridad jurídica, creada por medidas de los gobiernos que, aunque destinadas a favorecer al inquilino, han generado el efecto contrario.
El aumento de más del 50% del precio de los alquileres en las grandes ciudades en los últimos cuatro años ha originado que muchos inquilinos estén apostando por la compra antes que seguir en la inseguridad de no saber si les van a renovar el alquiler y a qué precio.
Y esa subida ha supuesto que muchos inversores apuesten por la compra de pisos, pues van a tener una mayor rentabilidad por el aumento de las rentas. Todo ello origina un efecto dominó con un aumento del número de compraventas y de su precio que en ciudades como Madrid, ha supuesto duplicar los precios máximos en las zonas elitistas con respecto al 2007.
