Después de años de subidas continuadas del precio de la vivienda, el Banco de España ha informado, en su último informe de estabilidad financiera, que empieza a haber síntomas de burbuja en el mercado inmobiliario español. Lo que afectaría, de una u otra forma, a las hipotecas actuales y a las futuras.
Porque el Banco de España dispone de varios modelos que estiman si existe una burbuja inmobiliaria, y estos modelos han empezado a dar señales de que estamos ante esta situación. Una de ellas tiene que ver con las hipotecas y los cambios que las competen. De hecho, España es uno de los tres países de la unión bancaria europea que todavía no tiene activas medidas que activen límites sobre la concesión de hipotecas.
Gran parte de los españoles no se pueden permitir entrar en hipotecas ni con intereses bajos
Esto, según la entidad monetaria pública, porque hasta ahora no era necesario. Sin embargo el cambio en el análisis de la situación podría hacer que se activaran ahora. La mayoría de españoles no pueden permitirse entrar en un crédito hipotecario ni con unos tipos de interés bajos porque el precio, en realidad, solo hace por subir.
Y la solución que se ha puesto encima de la mesa desde los promotores es lanzar una hipoteca a 70 años, la cual, en última instancia, se pueda dejar en herencia a los hijos. Actualmente, la mayoría de las entidades financieras en España establecen límites de edad para la concesión de hipotecas, generalmente hasta los 75 años. Sobre ello habló recientemente el presidente de la promotora Grupo Ferrocarril, González-Cobos, quien explica que esto no es para nada realista... pero existe la forma de que, llegado el momento, se ponga en marcha como última medida.
"Si recorremos el escenario histórico español y de otros países, vemos que realmente ha habido muy pocas situaciones en que haya habido hipotecas de más de 40 años”, ha empezado en una entrevista en El Economista.
“Es cierto que en algún país como Suiza puede darse la situación, donde la deuda, en relación al valor de la vivienda es muy pequeña. Lo que hace que el hipotecado pueda ir alargando ese plazo indefinidamente, pero es porque ya realmente lo que se debe en relación con la vivienda es una parte muy pequeña. Los bancos no quieren quedarse con las viviendas, lo que quieren es que se les pague el préstamo”, ha dicho.
Los promotores pronostican “hipotecas a 70 años heredables para los hijos”
La problemática va mucho más allá. Los promotores inmobiliarios creen que la escalada de los precios de la vivienda en los últimos años producirá un colapso en el mercado que paralizará la producción en unos tres años, así que son ellos los que piden medidas distintas a esta para atajar el problema de la falta de suelo y la subida sin parar de los precios.
Al respecto, la problemática agrava la polarización del mercado en el que cada vez la gente paga al contado., mientras, por otro lado, existe otra parte de la población con una capacidad de pago mucho más reducida y que, además, no ha tenido capacidad de ahorro. Es aquí donde subrayan la posibilidad de ver una extensión en la duración de las hipotecas que lleguen a ser incluso heredables para las segundas generaciones.
Porque, en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, según el artículo 661 del Código Civil, los herederos del difunto adquieren sus derechos y obligaciones. Es decir, a no ser que exista algún seguro de vida ligado a la hipoteca, los hijos pagarían la deuda correspondiente a la entidad bancaria. Siempre, claro, que no renuncien a toda la herencia.
Existe buena parte de la población que no ha tenido capacidad de ahorro
Ante la difícil situación de este escenario, el sector promotor demanda intervención pero "positiva y razonable". Demandan más facilidades por parte de las administraciones para agilizar los procesos burocráticos. Y piden que la administración intervenga "para ayudar y no romper" y que ponga a disposición de las compañías los recursos de sus propias demandas.
Según los últimos datos publicados por el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 44,5% en marzo respecto al mismo mes de 2024. En total se firmaron 42.831 préstamos, la mayor cifra de un mes de marzo desde 2022. El tipo de interés medio en los préstamos para vivienda se situó en marzo en el 2,97%, el plazo medio de los préstamos sobre vivienda se situó en 25 años en el tercer mes del año y el importe medio subió un 14,3% interanual en marzo, hasta los 156.698 euros.
