El Tribunal Supremo ha resuelto dos recursos de casación a favor de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), y ha confirmado que los arrendatarios de viviendas de protección oficial pueden asumir los gastos de comunidad si así se recoge expresamente en el contrato, aunque no se especifique el importe anual. Las sentencias, dictadas el 9 de mayo de 2025, resuelven casos promovidos por 27 particulares que reclamaban la devolución de más de 66.000 euros, al considerar que dichos pagos eran indebidos.
Este conflicto empieza cuando los arrendatarios firmaron sus contratos con la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) entre los años 2008 y 2013. Las viviendas estaban sujetas al régimen de protección pública y, en todos los contratos, se incluía una cláusula específica que indicaba: “Serán de cuenta del arrendatario el coste de los servicios de los que esté dotada la vivienda y el inmueble donde se ubica”, incluyendo gastos como luz común, ascensor, limpieza de jardines o conservación de zonas comunes.
Por eso, durante años, los inquilinos pagaron esas cuotas mensuales sin objeciones. En el caso principal, se abonaron entre 41 y 68 mensualidades, lo que supuso un total de 64.306,77 euros, según consta en los hechos probados de la sentencia. La EMVS justificó estos cobros en base a la normativa autonómica de la Comunidad de Madrid, que permite repercutir el coste real de los servicios si se pacta en el contrato.
A pesar de ello, en 2018 y 2017 respectivamente, los arrendatarios interpusieron demandas para reclamar la devolución de lo abonado. Alegaban que, aunque el contrato lo permitía, “faltaba un requisito esencial: no se había cuantificado el importe anual de dichos gastos en el momento de firmar”, como exige el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para los contratos de vivienda libre. Esto fue el núcleo del conflicto que terminó escalando desde los juzgados de primera instancia hasta el Tribunal Supremo.
Sin acuerdo
En primera instancia, los juzgados de Madrid dieron la razón a la EMVS explicando que los contratos eran válidos y que la normativa autonómica habilitaba al arrendador a repercutir los costes reales de los servicios comunes. En concreto, la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 37 de Madrid absolvió a la empresa pública de todas las pretensiones y concluyó que “no es exigible la cuantificación anual de los gastos, ya que la normativa autonómica no lo contempla como requisito”.
A Pesar de ello, las Audiencias Provinciales revirtieron estas sentencias tras los recursos de apelación interpuestos por los arrendatarios. En ambos procedimientos, las secciones 9.ª y 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimaron que sí debía aplicarse el artículo 20 de la LAU de 1994. En sus resoluciones afirmaron que, “para que los gastos de comunidad sean a cargo del arrendatario, deben cumplir las exigencias del artículo 20, que es hacer constar por escrito (lo cual se cumple) y determinar el importe anual de los servicios asumidos lo que no consta en los contratos”.
Ambas audiencias consideraron que, al no cumplirse ese requisito, la cláusula que atribuía los gastos al inquilino debía considerarse nula y, por tanto, procedía la devolución de las cantidades abonadas. Se llegó a condenar a la EMVS al reintegro de 64.306,77 euros en uno de los casos, con intereses e imposición de costas.
Los gastos de comunidad corresponden a los inquilinos dentro de unos límites
No conforme, la EMVS recurrió ambas sentencias en casación ante el Tribunal Supremo, argumentando que se trataba de arrendamientos protegidos sujetos a legislación autonómica y no a la LAU. El Supremo admitió los recursos y, finalmente, dictó fallo favorable a la empresa pública. Según la Sala, “los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas ..., aplicándose la LAU de 1994 en lo no regulado por ellas”, tal y como dispone la disposición adicional primera de dicha ley.
El Alto Tribunal determinó que las normas autonómicas (en concreto los artículos 14.4 del Decreto 11/2005 y 13.4 del Decreto 74/2009, según figura en la sentencia) habilitan la repercusión de los gastos comunes sin necesidad de cuantificación previa. Y dejó claro que no existía ningún vacío legal que justificara aplicar supletoriamente el artículo 20.1 de la LAU. “No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante una mixtura normativa que exige requisitos no contemplados en la legislación autonómica”, recoge la sentencia.
Por ello, el Supremo anuló las sentencias de apelación y establece que los gastos de la comunidad deben ser asumidos por los inquilinos, siempre que respete los límites normativos autonómicos y se base en el coste real de los servicios. También se anula la devolución de los importes reclamados.
