España tiene un gran problema con la vivienda debido a que el precio de los pisos está por las nubes, a que se necesitan construir cientos de miles de viviendas para satisfacer la demanda actual y al estancamiento de los salarios que permite un poder adquisitivo mucho menor al que se necesita para comprar una casa. Pero como en todo gran problema, hay muchos ‘perdedores’ y unos pocos ‘ganadores’. Y sin duda esos pocos ganadores son los únicos que han conseguido ser propietarios a día de hoy.
Es tan difícil llegar a ser propietario que el que lo consigue con intención de obtener algún rédito de ese inmueble busca formas imaginativas para alquilarlo en pequeñas partes o sacar el máximo rendimiento del espacio habitacional que tiene en propiedad. Es ahí donde están surgiendo diferentes alternativas al modelo clásico de alquiler de pisos, como el de alquiler de minipisos o el de ‘rent to rent’, es decir, alquilar una vivienda para que esta a su vez sea subarrendada por habitaciones individuales.
A este modelo se ha acogido Rocío, una inversora que alquila habitaciones sueltas en vez de pisos completos. Ahora mismo gestiona 5 viviendas en alquiler tradicional y cerca de 75 habitaciones dedicadas exclusivamente al subarriendo. La inversora explicaba su estrategia en una reciente intervención en el pódcast ‘Libertad Inmobiliaria’, de Carlos Galán.
Un margen mínimo de 410 euros por vivienda
En el caso de Rocío, el modelo de rent to rent le permite obtener un margen mínimo de unos 410 euros al mes por cada piso. La clave está en alquilar una vivienda completa al propietario, asumir su gestión y después subarrendar las habitaciones de forma individual.
Según explica, en un piso tipo de Bilbao paga alrededor de 950 euros al propietario, mientras que cada habitación se alquila por unos 400 euros. “Yo alquilo al propietario por 950 € y la habitación se alquila en torno a 400 €”, señala. De esta forma, los ingresos pueden alcanzar aproximadamente 1.600 euros mensuales, a los que después hay que restar suministros, wifi y otros gastos.
Aun descontando esos costes, asegura que el beneficio debe cumplir siempre un mínimo. “Entonces de media a mí en un piso típico como mínimo me tiene que salir un beneficio de unos 410 €”, afirma. Para ella, esta cifra no es casual: equivale, aproximadamente, al precio de una habitación, lo que le permite cubrirse ante posibles vacantes.
“Cuando empiezas es habitual tener alguna habitación vacía con lo cual tener ese margen de tu beneficio que sea una habitación hace que el mes que tienes una habitación vacía bueno pues no estás ganando dinero pero tampoco estás perdiendo”, explica Rocío.
Una inversión inicial que recupera en seis o siete meses
Aunque no compra el inmueble, sí necesita realizar una inversión inicial para dejarlo preparado. En su caso, calcula que suele destinar unos 3.000 euros a amueblar y acondicionar cada vivienda.
“Yo siempre suelo poner unos 3.000 € para poner los muebles porque es verdad que en los pisos que alquilas por habitaciones bueno pues tienen que estar obviamente todos los muebles que necesite una persona para entrar a vivir pero también tienen que estar pues ollas sartenes tenedores o sea tienes que acondicionarlo para que el que entra con su maleta pueda empezar a vivir mañana y hacerse una tortilla francesa”, detalla.
Ese desembolso, según sus números, se recupera rápido. “Yo tengo calculado que en 6 o 7 meses eh lo he recuperado siempre”, asegura.
Para contener la inversión, Rocío apuesta por equipamientos básicos, funcionales y repetibles, sin renunciar a que la vivienda resulte cómoda para quienes entren a vivir. “Intento poner la casa lo más acogedora posible y lo más útil para el que vaya a vivir ahí”, añade.
Pisos de cuatro habitaciones, barrios trabajadores y reformas sencillas
Con la experiencia, Rocío ha definido muy bien el tipo de inmueble que mejor le funciona. No busca viviendas de lujo ni grandes reformas, sino pisos con margen para convertirlos en alquiler por habitaciones.
“Mi piso típico es ahora lo que más tengo es en barrio trabajador de tres habitaciones más salón independiente que se convierte en la cuarta habitación. Casi todos son sin ascensor con una reforma de un lavado de cara básico”, explica.
La rentabilidad, insiste, depende mucho del número de habitaciones. De hecho, su mínimo habitual parte de pisos con tres dormitorios y salón independiente, aunque también gestiona viviendas más grandes. “Yo el máximo que tengo son seis habitaciones, seis habitaciones con dos baños”, cuenta.
En su opinión, el modelo puede funcionar en distintas ciudades, siempre que haya diferencia suficiente entre el alquiler completo de la vivienda y la suma del alquiler por habitaciones. Como ejemplo, explica que también probó en Zaragoza, donde los precios eran inferiores a Bilbao, pero la proporción seguía encajando.
“Yo empecé en Bilbao pero cogí uno de un piso de un familiar en todo esto recorrido de los dos años en Zaragoza para hacer Rent to Rent y bueno pues los números cambiaban porque al propietario no se le paga 950 € si le pagaba 600 y el precio de la habitación también era mucho inferior pero los números salían igual”, afirma.
La propuesta al propietario es que se olvide de la gestión
Para Rocío, una de las claves está en transmitir confianza al propietario. El atractivo del modelo no pasa solo por pagarle una renta mensual, sino por asumir toda la gestión del inmueble.
“¿Cómo se vende al propietario? Pues diciéndole que primero le puedes pagar quizá un poquito más de lo que le está pidiendo y luego decirle que pues eso te vas a encargar absolutamente de todo en la que él se va a olvidar de que tiene un piso, tú lo vas a tratar como si fuera tuyo”, resume.
Esa confianza, asegura, se construye con profesionalidad, pagos puntuales y mantenimiento constante. “Yo los pisos de otros los gestiono y los trato como si fueran míos”, afirma.
También considera importante reducir al propietario preocupaciones habituales como impagos, deterioros o problemas de ocupación. A su juicio, el alquiler por habitaciones, bien gestionado, ofrece más control sobre la vivienda porque la persona encargada de la gestión entra con frecuencia para resolver incidencias, enseñar habitaciones o hacer seguimiento del estado del piso.
Una vía de entrada para empezar con poca inversión
Rocío comenzó primero comprando pisos en propiedad y después pasó al rent to rent, pero cree que el camino también puede hacerse al revés. Para ella, este modelo puede ser una puerta de entrada para quienes todavía no tienen capital suficiente para comprar una vivienda de inversión.
“Yo creo que puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido porque al final con muy poquita inversión empiezas a generar ingresos y esos ingresos pueden servirte pues oye para poder meterte luego en una entrada de un piso de inversión que mucha gente no tiene todavía”, explica.
Eso sí, advierte de que el primer paso suele ser el más difícil: encontrar un propietario dispuesto a aceptar el modelo. Su primer inmueble lo consiguió tras muchas llamadas en Idealista y después de insistir hasta lograr una visita presencial.
“Mi afán todo mi afán era quedar con ellos ver el piso y que me conociesen porque creía que si me conocían sí que les iba a dar confianza, iban a entender mucho mejor el modelo y tenía más posibilidades”, recuerda.
Su mayor error ha sido llenar habitaciones con prisas
Aunque los números son atractivos, Rocío insiste en que el negocio no se sostiene solo con captar pisos. La selección de inquilinos es, para ella, una parte fundamental de la rentabilidad y de la tranquilidad del modelo.
“Mi peor error que he cometido varias veces ha sido tener prisa por llenar una habitación porque las prisas al final pues eso te hacen meter a alguien que ya intuyes que puede darte problemas y se suele cumplir”, reconoce.
Por eso ahora dedica más tiempo a filtrar perfiles, hacer preguntas antes de enseñar la habitación y agrupar inquilinos compatibles en función del tipo de piso. “Filtrar es súper importante para para evitar errores”, subraya.
Actualmente, gestiona perfiles variados: trabajadores, jóvenes, estudiantes o empleados desplazados por motivos laborales. En algunos casos, incluso agrupa a personas con necesidades similares. “Me contactó una empresa de soldadores y entonces tengo igual 11 soldadores en mis pisos”, cuenta como ejemplo.
Crecer, pero sin perder el control
Rocío ha llegado a gestionar unas 75 habitaciones, pero no plantea el crecimiento como una carrera sin límite. Prefiere seleccionar bien los pisos, trabajar con propietarios fáciles y mantener un modelo sostenible.
“Quiero crecer como de forma sostenida”, explica. Su objetivo es que el negocio le permita seguir generando ingresos, pero también conservar la libertad que buscaba cuando dejó su trabajo por cuenta ajena.
En su caso, el rent to rent no sustituye por completo a la inversión tradicional en vivienda, sino que la complementa. De hecho, afirma que quiere seguir comprando inmuebles propios, pero reconoce que este modelo le ayuda a avanzar más rápido.
“Para mí es la combinación de los dos porque al final yo no me voy a poder comprar más pisos si sin el Rent to Rent o sea que es un poco ir avanzando pues eso sin prisa pero poco a poco”, concluye.