La Audiencia Provincial de Navarra ha dado la razón a un vecino que impugnó una subida de cuotas aprobada por la comunidad porque la junta de propietarios que la aprobó no era valida. El motivo es que la junta de vecinos fue convocada solo por uno de los portales del residencial y acudieron solo los que vivían en ese edificio, cuando la comunidad de propietarios real y la única autorizada para tomar decisiones incluye a todos los vecinos de residencial, es decir, de todos los portales.
Según la sentencia de 18 de marzo de 2026, el edificio, que estaba dividido en dos portales, había funcionado de forma independiente como si fueran comunidades separadas. En uno de ellos se celebró una junta en 2016 en la que se aprobaron nuevas cuotas mensuales y se acordó reclamar una deuda a uno de los propietarios.
El vecino afectado recurrió estos acuerdos porque entendía que un portal no podia tomar las decisiones sin el resto de vecinos, ya que el título constitutivo del inmueble establecía una única comunidad para todo el edificio. Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia de Tudela rechazó la demanda porque había reclamado contra las supuestas subcomunidades, sin ser estos los sujetos correctos, y no entró a analizar si la junta era legal.
Las decisiones deben tomarse por una junta de propietarios que represente a todo el edificio
La Audiencia Provincial de Navarra estimó su recurso posterior y le dio la razón recordando que, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, o les causen un perjuicio indebido.
Para la sala quedó acreditado que no existían dos comunidades independientes en el edificio,aunque durante años en la práctica hubieran actuado como comunidades idnependientes. Para que existan subcomunidades válidas, dejó claro que estas deben estar previstas en el título constitutivo, tal y como exige el artículo 2.d) de la LPH, que solo reconoce como tales aquellas que tengan una organización propia con base legal y funcional.
El hecho de que los vecinos de cada portal hubieran actuado por separado, con juntas propias, cuentas distintas o gestión independiente, no les otorgaba validez jurídica si esa organización no estaba recogida formalmente. En este sentido, la Audiencia recordó la doctrina del Tribunal Supremo, según la cual el funcionamiento independiente de partes del edificio solo es válido si está expresamente previsto en el título constitutivo, como ha señalado el Tribunal Supremo, entre otras, en sus sentencias de 21 de julio de 1999 (RJ 1999/5961) y 3 de enero de 2007 (RJ 2007/813).
En consecuencia, consideró que la junta celebrada no fue válida por haber sido convocada por un órgano sin capacidad para hacerlo y esto vulneraba las reglas básicas de funcionamiento de la comunidad, recogidas en los artículos 9 y 14 de la LPH, que atribuyen a la junta de propietarios (entendida como la totalidad de los comuneros) la adopción de acuerdos sobre gastos y gestión.
Por este motivo, la Audiencia declaró la nulidad de todos los acuerdos adoptados en esa reunión, insistiendo en que las decisiones que afectan a la comunidad deben adoptarse por la junta que represente a todo el edificio, salvo que exista una división legalmente reconocida.
No obstante la sentencia no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso ante el Tribunal Supremo.
