Cuando se vive de alquiler surgen muchas dudas entre caseros e inquilinos, sobre todo cuando se acerca la fecha de finalización del contrato. Una de las más habituales es si el propietario puede negarse a renovar el alquiler para volver a alquilar la vivienda a un precio más alto, y la respuesta es que sí puede hacerlo en determinados casos, pero siempre que se haya cumplido el plazo legal y se respeten los límites previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este sentido, el artículo 9 de la LAU (que puede consultarse en este BOE) establece que la duración del contrato puede pactarse libremente entre las partes, pero si el alquiler se firma por un plazo inferior a cinco años (o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica) el contrato se prorrogará obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar esa duración mínima, algo que confirman desde el propio Ministerio de Vivienda. Esto significa que, durante ese periodo, el propietario no puede finalizar el contrato solo porque quiera alquilar la vivienda a otra persona o pedir una renta más alta.
Una vez cumplido ese plazo mínimo, el artículo 10 de la LAU determina que si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo, el alquiler se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Por tanto, el casero no puede echar al inquilino cuando quiera, pero sí puede evitar la renovación cuando el contrato haya llegado a su plazo máximo legal y haya realizado la comunicación dentro del plazo correspondiente. En el caso de que no cumpla con este preaviso, el contrato seguirá prorrogado en los términos previstos por la LAU.
Cuándo puede el propietario subir el precio del alquiler
A la hora de poder establecer una subida de la renta hay que tener en cuenta si se trata de actualizar el precio de un contrato que sigue vigente o si por el contrario se trata de un nuevo contrato.
Cuando se quiere subir el precio durante la vigencia del contrato, la clave está en diferenciar entre actualizar la renta de un contrato que sigue vigente, el artículo 18 de la LAU establece que solo podrá hacerse en la fecha en la que se cumpla cada año de contrato y en los términos pactados por las partes, es decir que si estas subidas de renta no quedan recogidas en el contrato no podrá aplicarse ninguna subida.
Además, en los contratos de alquiler de vivienda firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023, esta actualización anual se revisa con base en el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), que actúa como límite para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
El casero, por tanto, no puede cambiar la renta de un mes para otro ni imponer una subida porque el precio de mercado haya aumentado.
Ahora bien, cuando el contrato llegue a su plazo legal y el casero no quiera renovarlo, puede alquilar la vivienda haciendo un nuevo contrato, en este caso si puede pactar una nueva renta con el nuevo inquilino o con el mismo, ya que el artículo 17 de la LAU establece que la renta será la que libremente estipulen las partes.
Hay que tener en cuenta que existen ciertas excepciones, y es cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada. En estos casos la renta del nuevo contrato no podrá superar, con carácter general, la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual que correspondiera. Además, si el arrendador es un gran tenedor y se encuentra en una de estas zonas también puede aplicarse el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
