Comprar una vivienda antes de los treinta se ha vuelto un ejercicio casi imposible. Un joven español tarda de media quince años en comprar su primera vivienda, un cálculo que basado en el INE y que encaja con los informes del Observatorio de Emancipación. Pero no solo eso, es que además con un sueldo medio de mercado muchos se quedan a mitad de camino y no lo consiguen. De ahí que estén surgiendo multitud de alternativas a comprar una casa entera, como son las copropiedades o los minipisos.
En la primera de las alternativas mencionadas antes es en la que está basado ‘Habitación.com’, la primera plataforma de copropiedad inmobiliaria en España y el sur de Europa, dirigida por Anna Bedmar, exconsultora de PricewaterhouseCoopers y CEO del proyecto. En una entrevista en el podcast ‘Property Buyers’, Bedmar explica cómo funciona un modelo que en Estados Unidos supone, según los datos que la propia CEO cita en la conversación, cerca del 7% de las compraventas nacionales.
La copropiedad consiste en comprar una participación indivisa de una vivienda, es decir, un porcentaje del inmueble completo, no una habitación aislada. Bedmar lo compara con una plaza de parking: un trocito del total, registrado a nombre del comprador. "En España ha costado esto entenderlo porque estás comprando una participación indivisa", detalla la CEO. El registrador de la propiedad lo trata igual que a una pareja que compra un piso al 50%, con varios nombres sobre un mismo inmueble.
Un ticket de 63.000 euros y una rentabilidad del 7%
La inversión media de entrada se sitúa en torno a los 63.000 euros por participación, con un rango que va de los 40.000 a cerca de los 100.000 euros en habitaciones con baño privado o terraza cerca de Madrid. "Son 7-8 brutas y 7 neta", apunta Bedmar sobre los puntos de rentabilidad que ofrece el modelo.
La cifra se paga con el alquiler de la vivienda y los gastos se reparten entre los copropietarios con dos reglas distintas. Los costes estructurales (IBI, seguros, derramas) se dividen a partes iguales; los suministros (luz, agua, gas) también, salvo cuando un pico de consumo dispara la factura y el cargo extra se imputa al responsable.
La compra no se articula con un préstamo personal al uso, sino con un crédito inmobiliario. La CEO insiste en que "no es un préstamo personal, no es como si te fueras a comprar un coche o a reformar una cocina".
La plataforma actúa como administrador de fincas y centraliza los pagos mensuales. Si el copropietario vive en la vivienda, abona su cuota a Habitación.com y se olvida del IBI y las derramas. Si tiene la participación alquilada, recibe cada mes el importe neto del alquiler tras descontar gastos y, si procede, la cuota del crédito.
El mapa de la inversión se mueve a las segundas coronas
Bedmar dibuja un mapa muy concreto del stock actual. "Nosotros no estamos tampoco en Barcelona ni en Madrid, porque el suelo está como está", reconoce, y añade que cuanto mejor colocado está el activo, peor rentabilidad saca el inversor.
La plataforma está presente en barrios como Villaverde, Alcalá de Henares y Villa de Vallecas, todos a media hora del centro de Madrid en metro, y prepara entrada en Valladolid. "Si vas a vivir a una habitación allí, vas a pillar la revalorización de la zona también", añade la empresaria, que defiende que la mejor rentabilidad está en las segundas y terceras coronas metropolitanas.
El movimiento del capital también se está desplazando entre comunidades por el peso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En la conversación, la CEO resume la brecha con cifras orientativas: un tipo del 6% en Madrid frente a escalones que en Cataluña pueden llegar al 10% o al 12% según el importe de la vivienda, con recargos superiores para grandes tenedores.
El lector debe contrastar el tramo exacto con la Agencia Tributaria autonómica porque la escala vigente se ha actualizado en los últimos ejercicios. "Mucha inversión se está yendo de Cataluña precisamente por eso", relata Bedmar, que apunta a Valencia, Zaragoza y Madrid como destinos habituales de ese capital.
El error que paga el inversor primerizo
El perfil habitual del comprador tiene entre 25 y 35 años y se divide entre quien busca un piso donde vivir y quien coloca unos ahorros como complemento a la pensión. Muchos son inversores primerizos que ya tienen fondos indexados o criptomonedas y que, según la CEO, buscan meter una pieza de ladrillo en la cartera para montarse "un fondo de pensión" paralelo al sistema público. Y ahí es donde aparece la trampa.
El error más repetido, según Bedmar, es enamorarse del activo. "Tú primero sigues el Excel, vas a visitar los activos, pero la primera visita, la segunda, con la negociación con el API, te empiezas a calentar, y ahí es donde están las malas decisiones", advierte. Su consejo para quien empieza es doble y muy prosaico: "Formarse y utilizar ese Excel calculadora de base". La frase se apoya en una máxima del sector que ella misma suscribe: la rentabilidad de una operación inmobiliaria se fija en el momento de la compra, no en el de la venta.
La reventa ya está validada con derecho de tanteo
El modelo incluye un protocolo cerrado para cuando un copropietario quiere salir. El derecho de tanteo lo tiene primero el compañero de piso, después la propia plataforma y en tercer lugar un comprador externo. "Ya ha habido segunda transmisión, que es una de las validaciones del modelo superimportante", subraya la CEO. Pone un caso concreto: una clienta accedió a una vivienda de protección oficial, no podía mantener propiedad en paralelo y vendió su participación en un mes a un nuevo inversor externo al piso.
La entrada tampoco es libre. Cada copropietario pasa una entrevista previa al estilo de un proceso de selección y firma un contrato con normas de convivencia, porque el objetivo de la plataforma es filtrar perfiles que encajen y rebajar las fricciones propias de cualquier piso compartido. A la fecha de la entrevista, Habitación.com gestiona más de 170 participaciones vendidas y se acerca a las 200, con la meta de llegar al millar en un plazo de uno a dos años y la vista puesta en aterrizar en Madrid capital con una fórmula específica que la plataforma aún no ha hecho pública. "En el mercado mil son pocas", concluye la CEO, que remata la entrevista recordando que quien realmente puede abrir la oferta son los gobiernos, no una plataforma que aún se considera "un bebé" dentro del sector.
