Firmar un contrato de alquiler no significa que todas sus cláusulas sean válidas, y aunque el inquilino haya firmado el documento y las haya aceptado, hay condiciones que no pueden imponerse si van en contra de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y perjudican sus derechos. En estos casos, la propia ley establece que esas estipulaciones pueden ser nulas y tenerse por no puestas.
Así lo explica también el abogado experto en alquiler Alberto Sánchez, quien advierte a través de un video publicado en sus redes sociales de varias cláusulas que el inquilino no tendría que cumplir aunque aparezcan por escrito. “El inquilino no tiene que cumplir con ninguna de las siguientes cláusulas, aunque vengan específicamente en el contrato de alquiler de vivienda”, señala al inicio.
Es la propia LAU la que recoge en su artículo 6 (que se puede consultar en este BOE) que serán nulas aquellas que modifiquen las reglas previstas para el alquiler de viviendas, si causan algún perjuicio al inquilino. Por eso, como explica el experto, no basta con que una cláusula esté firmada; también tiene que respetar los límites legales.
Cláusulas que impiden la prórroga del contrato
La primera cláusula que menciona Sánchez que no surtiría efecto en el caso de estar incluida en el contrato es cualquiera que prevea modificar el plazo mínimo de los contratos de alquiler de vivienda previstos por la LAU.
Esto se encuentra regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, si la duración pactada es inferior a cinco años, o inferior a siete cuando el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima. Es decir, el casero no puede eliminar ese derecho del inquilino mediante una cláusula contractual.
Ahora bien, el abogado recuerda que existe una excepción. “La única excepción es que el propietario necesite la vivienda para uso personal, pero siempre tiene que cumplir con todos los requisitos legales”.
En este caso, la LAU permite esta posibilidad cuando el propietario es una persona física y necesita la vivienda para sí o para determinados familiares, pero debe haberse previsto de forma expresa y comunicarse en plazo, justificando la causa.
Fianza, garantías y actualización de la renta
La segunda cláusula nula sería la que exige cantidades superiores a las permitidas como fianza o garantía adicional. Sánchez lo aclara como “cualquier cláusula que te pida más de un mes de fianza y como mucho dos de garantía adicional. Este es el límite máximo que te pueden pedir por ley”.
En este caso, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija que, en los alquileres de vivienda, la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta. Además, permite pactar garantías adicionales, pero en contratos de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es persona jurídica, su valor no puede superar dos mensualidades.
Por último, el abogado se refiere a las cláusulas que intentan actualizar la renta por encima de los límites legales. “Cualquier cláusula que pretenda actualizar la renta por encima del IPC. Y si tu contrato es de después del 26 de mayo del 2023, cualquier cláusula que pretenda actualizar la renta por encima del IRAV”, explica.
La actualización de la renta está regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fija que la renta solo puede actualizarse cada año si se ha pactado expresamente y que, en todo caso, el incremento no puede superar el límite legal aplicable.
