Que no te la jueguen: las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler

El precio del alquiler se ha disparado en España. Un estudio de 34 metros cuadrados en el madrileño barrio de Lavapiés puede costar 1.600 euros al mes, mientras que un piso de tres habitaciones en A Coruña puede llegar a los 1.290 euros o, incluso, una habitación compartida en Bilbao, 650 euros. 

Estos ejemplos responden a tres anuncios publicados en el portal inmobiliario de Idealista, donde se muestra que los contratos de alquiler han sufrido importantes variaciones en los últimos años. Sobre todo en lo que se refiere a las cláusulas, tanto por parte de las inmobiliarias como por parte de los propietarios.

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Aquí es donde han proliferado las conocidas como cláusulas nulas, un tipo de cláusulas que se añaden al contrato de alquiler… pero que realmente se considera inválida o sin efecto legal “por no cumplir con las disposiciones legales o por ser abusiva o injusta para una de las partes”, como cita la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Hay puntos del contrato de alquiler que son abusivos

Asimismo, ha sido la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) la que ha explicado cuáles son las cuestiones más controvertidas a las que tanto arrendadores como arrendatarios deberían prestar atención. 

Y es que, la falta de conocimiento y la habitualidad con la que nos encontramos estas situaciones hace que sea difícil diferenciar los derechos que tiene tanto del inquilino como del propietario en el alquiler de vivienda.

En primer lugar, por ejemplo, el organismo destaca los puntos de los contratos que suponen un abuso y están fuera de lugar, como por ejemplo, que quede establecido por escrito que el inquilino renuncia a las prórrogas obligatorias. El contrato de alquiler se puede prorrogar hasta cinco años y no se puede obligar al arrendatario a renunciar a ello.

No se puede obligar a renunciar a las prórrogas del contrato

Tampoco se podrá ampliar la permanencia mínima del inquilino, que está fijada en seis meses. “Si éste quisiera desistir del contrato antes, deberá indemnizar al dueño con las rentas que restan hasta cumplir ese periodo. Pero es abusivo pretender indemnizaciones desproporcionadas, como un año de alquiler, por ejemplo”, explican. Pero hay más. Entre las cláusulas nulas o abusivas más frecuentes que se pueden encontrar en un contrato de alquiler se encuentran las siguientes:

• El contrato de alquiler no puede ser inferior a los 5 años de duración. Si se acuerda otra duración, el arrendador está obligado a prorrogarlo durante mínimo 5 años y no puede obligar a renunciar a estas prórrogas.
• Preaviso del fin de contrato del alquiler. Si se quiere finalizar el contrato antes de tiempo, el inquilino debe avisar con 30 días de antelación. Y aunque el contrato diga que son 60 o 45, si se cumple con lo que dice la ley, el arrendador no tendría derecho a quedarse con la fianza por este motivo. En caso de que hayan pasado los 5 años y se quiera comunicar la no renovación de éste, el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación, y el inquilino, con 2.
• Solo estaremos obligados a pagar indemnización si estaba pactado en el contrato. Si no hay ninguna cláusula al respecto, no nos la pueden exigir.
• Tampoco nos pueden exigir que paguemos el alquiler antes del día 7 de cada mes. Es decir, si hay una cláusula que especifica que se cobra la renta el día 5, sería abusiva y, por tanto, nula. 
• Si se hacen reformas o mejoras, solo pueden subir el precio a partir del 5º año de contrato.
• En la constitución se garantiza la inviolabilidad del domicilio, por lo que el arrendador no puede obligar al inquilino a dejarlo entrar en la vivienda, aunque exista una cláusula en el contrato.
• Desde el año 2023, no se puede revalorizar la renta según IPC. El tope máximo está estipulado en un 2%.
• La ley establece que será obligatoria la exigencia y prestación de la fianza equivalente a una mensualidad de la renta. Por lo que solo nos pueden pedir un mes de fianza. Pero la ley también prevé que se podrá pactar una garantía adicional si lo aceptan las dos partes. En cualquier caso, esta no podrá exceder el importe de dos mensualidades de la renta.