La Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón a una comunidad de propietarios que reclamaba a otra comunidad colindante y a varios vecinos el cierre de unas ventanas que abrieron en el muro que separaba ambas fincas. Los propietarios habían sustituido varios huecos cerrados con pavés (una solución traslúcida que deja pasar la luz pero no permite abrir ni mirar al exterior) por ventanas practicables de aluminio blanco. La justicia entiende que esas ventanas no podían instalarse porque el muro estaba justo en la linde entre las dos propiedades y no había distancia alguna con la finca vecina.
Según la sentencia de 9 de marzo de 2026, la comunidad demandó al edificio vecino y a los propietarios de las viviendas en las que se habrían abierto las ventanas porque daban directamente a su finca y que no existía ningún derecho de servidumbre que permitiera mantenerlas abiertas.
El Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid rechazó inicialmente la demanda. Entendió que no se había probado suficientemente que se incumplieran las distancias legales y destacó que una de las ventanas era oscilobatiente, estaba elevada, tenía cristal opaco y, según el juzgado, no permitía ver la finca vecina. Pero la comunidad recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid corrigió ese criterio.
No es lo mismo tener pavés que abrir una ventana practicable
Para la Audiencia fue clave que existieran huecos con pavés y después se instalaron ventanas que podían abrirse. El pavés puede dejar pasar luz, pero funciona como cerramiento. En cambio, una ventana practicable permite apertura y, por tanto, puede generar vistas sobre la finca colindante.
El artículo 581 del Código Civil permite abrir determinados huecos en una pared no medianera para recibir luz, pero con condiciones muy concretas: deben estar a la altura de las carreras o cerca del techo, tener unas dimensiones reducidas de 30 centímetros en cuadro, contar con reja de hierro remetida en la pared y red de alambre. Además, el propietario de la finca vecina puede llegar a cerrarlos si adquiere la medianería o si edifica en su propio terreno.
Sin embargo, el artículo 582 del Código Civil establece que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la pared donde se construyen y la propiedad colindante. También prohíbe las vistas de costado u oblicuas si no hay al menos 60 centímetros.
Para la Audiencia, en este caso la distancia era inexistente. El muro donde se habían abierto las ventanas marcaba la linde entre las dos fincas, por lo que no podía entenderse que se respetara la separación exigida por la ley. Según la sentencia, lo importante no era la distancia entre la ventana y la fachada del edificio vecino, sino entre la pared donde se abre la ventana y la finca del vecino.
La ventana con cristal opaco tampoco salva la instalación
La Audiencia tampoco aceptó el argumento de que una de las ventanas no permitía ver correctamente al exterior por ser oscilobatiente, estar elevada y tener cristal opaco.
El juzgado había dado importancia a esas características para concluir que no se vulneraba la intimidad ni la seguridad de los vecinos de la finca colindante. Pero la Audiencia no compartió esa conclusión. Entendió que, aunque la ventana estuviera situada a mayor altura y aunque el cristal fuera traslúcido u opaco, seguía tratándose de una ventana practicable desde la que era posible tener vistas, al menos oblicuas.
La sentencia explicó que el uso de material traslúcido puede ser relevante cuando funciona como cerramiento, como ocurre con el pavés. Pero no sucede lo mismo cuando lo que se instala es una ventana que puede abrirse. Dicho de otro modo, no basta con poner un cristal opaco si la ventana sigue siendo practicable y se encuentra en un muro pegado a la finca vecina.
Estas normas sobre luces y vistas buscan proteger la privacidad entre propiedades colindantes. No se trata únicamente de probar que un vecino haya espiado efectivamente a otro, sino de evitar que se creen ventanas o huecos que permitan fiscalizar o mirar hacia la finca ajena sin respetar las distancias legales.
Por todo ello, la Audiencia Provincial de Madrid condenó a los demandados a cerrar las ventanas abiertas en las viviendas afectadas. No obstante, la sentencia no fue firme y podía ser recurrida en casación.