Los problemas de convivencia en una comunidad de vecinos pueden ir mucho más allá de una discusión puntual entre propietarios. Ruidos constantes, actividades molestas, usos peligrosos de la vivienda o conductas que afecten al resto del edificio pueden acabar en los tribunales si no cesan tras el requerimiento de la comunidad, y terminar incluso con el vecino privado del derecho de poder seguir usando su casa.
La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento concreto para estos casos. No basta con que un vecino se queje o con que la comunidad decida por su cuenta expulsar a una persona de la vivienda. Primero debe requerirse formalmente el cese de la actividad y, si el infractor continúa, la comunidad puede acudir a la vía judicial y que sea un juez quien lo decida.
Qué puede hacer la comunidad si un vecino realiza actividades molestas
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al propietario y al ocupante de una vivienda o local no les está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Esto significa que la prohibición no afecta solo al dueño de la vivienda. También puede alcanzar al inquilino o a cualquier ocupante que esté realizando la actividad. Por tanto, si el problema lo causa una persona que vive de alquiler, la comunidad también puede actuar contra ella.
El primer paso corresponde al presidente de la comunidad. Según la ley, el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, debe requerir a quien realice esas actividades para que cese de forma inmediata. Ese requerimiento debe hacerse con advertencia de que, si continúa, se podrán iniciar las acciones judiciales correspondientes.
Si el infractor persiste en su conducta, el presidente podrá presentar una acción de cesación para requerir a un juez el vecino ponga fin esas conductas, pero antes necesita la autorización de la Junta de propietarios, que debe estar debidamente convocada para tratar este asunto. La demanda se dirigirá contra el propietario y, en su caso, también contra el ocupante de la vivienda o local.
Cuándo puede perder el uso de la vivienda el infractor
La ley exige que esa demanda vaya acompañada del requerimiento realizado al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta. Además, debe dirigirse contra el propietario y, si procede, también contra el ocupante de la vivienda o local.
Desde ese momento, el juez puede adoptar medidas antes incluso de que haya sentencia. La Ley de Propiedad Horizontal señala que podrá acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad prohibida. De esta forma, si existen motivos para ello, la conducta puede paralizarse mientras se resuelve el procedimiento.
Si finalmente la sentencia da la razón a la comunidad, las consecuencias pueden ser mayores. El artículo 7 permite que se acuerde la cesación definitiva de la actividad, la indemnización de los daños y perjuicios que correspondan y, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años.
En el caso de que quien realiza la actividad no sea el propietario, sino un inquilino u otro ocupante, la sentencia también puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda o local y acordar su inmediato lanzamiento. Por tanto, la comunidad no puede expulsar por sí misma al vecino molesto, pero sí puede iniciar el procedimiento para que sea un juez quien decida si procede poner fin a la actividad y aplicar alguna de estas consecuencias.