En muchas ocasiones, la titularidad de una vivienda y el uso y disfrute recaen sobre personas diferentes. En estos casos, cuando el inmueble queda dividido entre usufructo y nuda propiedad, suele surgir la duda de si a la hora de vender el usufructuario también hay que pagar la plusvalía municipal, aunque no se tenga la propiedad completa de la vivienda.
La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, lo ha aclarado en la consulta vinculante V0296-26, de 12 de febrero de 2026, en la que se analiza la venta de un inmueble cuyo usufructo pertenecía a una persona y la nuda propiedad a otras dos.
La respuesta de Hacienda es que la venta del usufructo sí está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Sin embargo, el usufructuario no tendrá que pagarlo si acredita que la parte del terreno correspondiente a su derecho no ha aumentado de valor.
El usufructuario debe pagar la plusvalía cuando vende su derecho
El artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (que se puede consultar en este BOE) establece que la plusvalía municipal grava tanto la transmisión de la propiedad como la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, entre los que se encuentra el usufructo.
Por ello, Hacienda explica que, cuando el usufructuario vende su derecho a cambio de un precio, se produce el hecho imponible del impuesto. Al tratarse de una transmisión onerosa, el artículo 106 señala que el contribuyente es quien transmite el derecho, es decir, el usufructuario.
Para calcular la base imponible mediante el método objetivo, se parte del valor catastral del terreno en la fecha de la venta y se aplica la proporción correspondiente al usufructo, teniendo en cuenta las normas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y, en su caso, la edad del usufructuario.
Cuándo puede quedar fuera de la plusvalía municipal
Que la venta del usufructo esté sujeta al impuesto no significa que siempre haya que pagarlo. El artículo 104.5 establece que no existe sujeción cuando se demuestra que el terreno no ha aumentado de valor entre la adquisición y la transmisión.
Para comprobarlo, deben compararse los valores que correspondían al usufructuario en las escrituras de adquisición y venta. En ambos casos se tomará el mayor entre el valor declarado y el comprobado por la Administración, sin incluir gastos ni impuestos.
Hacienda aclara además que la valoración fiscal del usufructo en función de la edad solo sirve para calcular la base imponible mediante el método objetivo. No permite, por sí sola, demostrar que ha existido una pérdida.
Por tanto, el usufructuario tendrá que pagar la plusvalía municipal cuando venda su derecho y exista un incremento de valor del terreno. Si acredita que no hubo aumento, la operación quedará fuera del impuesto. Además, si el incremento real es inferior al resultado del método objetivo, podrá solicitar que se tribute por esa ganancia real.
