La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que los mayores de 65 años pueden tener que pagar IRPF por la ganancia obtenida al vender o donar una vivienda, aunque hayan vivido en ella durante muchos años, si esta dejó de ser su residencia habitual hace más de dos años.
Así queda recogido en una consulta vinculante de 4 de febrero de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que se analiza el caso de un contribuyente mayor de 65 años que quería vender o donar una vivienda en la que había residido durante 20 años. Sin embargo, desde hacía más de 14 años ya no vivía en ella, porque se fue a vivir con pareja a otra casa despues de casarse y desde entonces la que fue su vivienda había estado alquilada.
La duda era si podía aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que permite no pagar el impuesto por las ganancias patrimoniales de la venta de la vivienda habitual de mayores de 65 años.
Alquilar la vivienda durante años hace perder la exención
Hacienda aclara que el hecho de que una casa haya sido la vivienda habitual durante muchos años no quiere decir que mantenga esa condición indefinidamente. Para poder aplicar la exención es necesario que en el momento de la venta o transmisión lo siguiera siendo, o al menos en los dos años anteriores a que se produjera.
Esto queda recogido en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (disponible en este BOE), que establece que se considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Además, para aplicar la exención del artículo 33.4.b), exige que esa vivienda sea habitual en ese momento o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años previos a la transmisión.
En el caso de este mayor de 65 años, aunque viviera en la casa más de 20 años, como hacía 14 que se había mudado y la había tenido alquilada, ya no podía considerarse su vivienda habitual, y por tanto no le correspondería ese beneficio fiscal.
Otras formas que tiene los mayores de 65 años de no tributar por la ganancia de la venta de una vivienda
Como alternativa, la DGT recuerda que los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia obtenida por la transmisión de una vivienda si destinan la misma a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor en el plazo de seis meses.
La cantidad máxima que puede beneficiarse de esta exención es de 240.000 euros y, si se reinvierte solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional.
