Una de las dudas que surgen cuando se vende una vivienda heredada es qué gastos pueden aplicarse para pagar menos IRPF cuando se obtiene una ganancia patrimonial, y si en este caso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pagado durante los años en los que se ha sido propietario puede descontarse. Hacienda ha aclarado que no, porque este impuesto no forma parte de los gastos que la Ley del IRPF permite tener en cuenta para calcular la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble.
La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, lo ha explicado en una consulta vinculante (que se puede consultar en este enlace) en la que señala que el IBI no se tiene en cuenta porque no se considera un gasto directamente ligado ni a la adquisición ni a la transmisión del inmueble.
El IBI no es un gasto de compra ni de venta de la vivienda
Hacienda explica que la venta del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, conforme al artículo 33 de la Ley del IRPF, al producirse una alteración en el patrimonio del contribuyente. Esa ganancia se determina, según el artículo 34 de la misma ley, por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
En el caso de una vivienda heredada, no se toma como valor de adquisición un precio de compra, porque el inmueble se recibió a título lucrativo; por eso se aplica el artículo 36 de la Ley del IRPF, que remite a lo fijado en las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Según esta normativa, el valor de adquisición de una vivienda heredada será el importe por el que esté valorada en la herencia, sin que pueda superar el valor de mercado, y se le sumarán algunos gastos y tributos vinculados directamente con esa adquisición.
Aunque el IBI sea un impuesto ligado directamente a la titularidad de la vivienda, no puede tenerse en cuenta para calcular este valor, ya que es un impuesto periódico por ser titular de un inmueble, pero no es un gasto necesario para adquirirlo ni para venderlo.
Qué gastos sí se pueden tener en cuenta al vender una vivienda heredada
Aunque el IBI no pueda descontarse, Hacienda recuerda que hay otros gastos que pueden formar parte del cálculo de la ganancia patrimonial. En el valor de adquisición de una vivienda heredada pueden incluirse, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, asesoría, la parte proporcional del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal si fue pagada por el heredero al recibir el inmueble.
Por otro lado, en el valor de transmisión pueden deducirse los gastos directamente relacionados con la venta, siempre que los haya pagado el vendedor. Entre ellos, los honorarios de la inmobiliaria, los gastos de notaría, registro o gestoría, la cancelación de hipoteca, los certificados de eficiencia energética, habitabilidad o de deudas con la comunidad, así como la plusvalía municipal si corresponde al transmitente.
Eso sí, para poder incluir estos gastos, Hacienda advierte de forma clara que deben poder justificarse debidamente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, tal y como recoge el artículo 106 de la Ley General Tributaria.
