Uno de los principales problemas que surgen entre fincas vecinas son los conflictos por caminos de acceso y servidumbres de paso. Y es que, aunque existe el derecho de poder pasar por la finca de un vecino para llegar a la propia si no hay otra vía, esto no puede hacerse de cualquier manera. En el caso de estos propietarios, acabaron en los tribunales porque uno de ellos abrió una puerta sin tener licencia en su casa cueva, y reclamó el derecho a pasar por la placeta privada del vecino para poder llegar a ella.
Según recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 23 de abril de 2026, el hombre aseguraba que existía un camino que llegaba hasta una de sus cuevas y atravesaba la finca contigua. Por ello, pidió que se reconociera una servidumbre de paso sobre la propiedad del vecino o, en su defecto, que se creara una servidumbre forzosa porque, según afirmaba, su inmueble no tenía salida a un camino público.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial concluyeron que no tenía derecho a utilizar la propiedad ajena, porque podía acceder a esa nueva puerta a través de sus propios terrenos.
Abrir una puerta nueva no da derecho a pasar por la finca del vecino
La Audiencia Provincial de Granada explica que una servidumbre de paso supone limitar el derecho de propiedad de otra persona, por lo que quien reclama su existencia debe demostrarla. En este caso, la finca de los vecinos estaba inscrita en el Registro de la Propiedad e incluía la placeta por la que quería pasar; además, en dicha inscripción figuraba que se encontraba libre de cargas y sin ningún derecho de paso a favor de las casas cueva.
En este sentido, los artículos 539, 540 y 541 del Código Civil establecen que las servidumbres de paso, al ser discontinuas, no se adquieren simplemente por haber utilizado un camino durante muchos años. Para que pueda darse este derecho, tienen que cumplirse varios requisitos, como que exista un título, un reconocimiento del propietario de la finca afectada, una sentencia o el denominado signo aparente de servidumbre que se crea cuando ambas propiedades pertenecían al mismo dueño.
En este caso, el demandante no presentó ningún documento que reconociera ese derecho. Los peritos también coincidieron en que la placeta era privada y que el antiguo camino municipal había dejado de ser público al incorporarse a la propiedad del vecino.
Además, la reclamación se había hecho para poder llegar a una puerta que había abierto sin licencia, diferente a la entrada principal de la casacueva. La sentencia señala, además, que el demandante había abierto sin licencia una puerta distinta de la entrada principal de su cueva, y el hecho de la nueva salida hacia la propiedad de otra persona, no da derecho a atravesarla.
Tras quedar claro que hasta la fecha no había derecho a servidumbre, tampoco se concedió la petición de que se crease una servidumbre forzosa, porque no se cumple con lo establecido en el artículo 564 del Código Civil, que es que la finca no tenga salida a un camino público.
Cabe destacar que, además, el vecino que reclamaba tenía una segunda finca colindante por la que podía pasar hasta esa salida sin necesidad de invadir el terreno del vecino. Esto también queda previsto en el artículo 568 del Código Civil, que establece que una servidumbre desaparece cuando el dueño de la finca aislada adquiere otra propiedad que le permite salir al camino público.
Por tanto, aunque el acceso a través de las propiedades del propio demandante pudiera ser más incómodo, la Justicia considera que eso no permite imponer una carga sobre la finca del vecino. No obstante, la sentencia (SAP GR 744/2026) no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación.