Cuando se tiene una finca a la que no se puede acceder desde un camino público, el propietario puede atravesar una finca vecina para llegar a la suya, pero esto no significa que pueda hacerlo gratis ni tampoco por donde quiera. En estos casos, el Código Civil regula lo que se conoce como servidumbre de paso y permite exigirla cuando una finca está rodeada por otras y no tiene salida directa a un camino público, pero también establece cuándo y cómo hacerlo, así como las correspondientes indemnizaciones.
En concreto, el artículo 564 del Código Civil (que se puede consultar en este BOE) establece que el propietario de una finca “enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público” puede exigir paso por las fincas vecinas, pero “previa la correspondiente indemnización”. Esto implica que, aunque se permite el paso por la finca, también se reconoce el derecho del propietario a ser compensado.
Por tanto, no basta con que al vecino le resulte más cómodo o fácil cruzar por una finca privada, para que exista una servidumbre de paso, tiene que existir una necesidad real porque su finca no tenga acceso a un camino público.
Cuál es la indemnización por pasar por una finca ajena
El mismo artículo de la ley prevé cuáles serán las indemnizaciones por estas servidumbres, que dependerán de cómo sea ese paso. En el caso de que se cree una vía de paso permanente que se use de forma continuada, la indemnización será el valor del terreno ocupado y también los perjuicios causados al dueño de la finca afectada.
Esto quiere decir que el propietario no solo puede reclamar por la parte de terreno que queda destinada al paso, sino también por los daños, molestias o pérdida de uso que le cause esa servidumbre.
Ahora bien, si el paso solo se utiliza para necesidades concretas, como cultivar la finca o sacar la cosecha, y no se crea un camino permanente, la indemnización será menor. En ese caso, la ley establece que se pagará únicamente el perjuicio que ocasione ese uso.
Además, es importante señalar que el vecino que necesita pasar por terreno colindante no puede elegir cualquier recorrido, y es que el artículo 565 del Código Civil indica que tiene que hacerse por el punto que perjudique menos a la finca del vecino y, si es posible, por donde haya menos distancia hasta el camino público. Además, el artículo 566 añade que la anchura del paso será solo la necesaria para poder acceder a la finca.
