El mercado inmobiliario español frena el ritmo por fin tras 22 meses sin parar de subir. Con racha alcista que alcanzaba casi los dos años, la firma de hipotecas constituidas sobre viviendas ha registrado una ligera caída del 0,1% en el mes de mayo en tasa interanual, contabilizando un total de 42.213 operaciones. Tal y como recogen los últimos datos según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), esta pequeña bajada rompe de una vez con 22 meses consecutivos de subidas ininterrumpidas, marcando un claro punto de inflexión en el sector tras el incremento del 2,3% que todavía se había experimentado el mes anterior.
A pesar de este frenazo en el número total de préstamos concedidos, el capital que se mueve en el sector sigue subiendo, con un importe medio en estas transacciones que llega en el mes de mayo a los 174.866 euros, lo que supone un 9,7% más que en el mismo mes del ejercicio anterior. Todo ello enmarcado en una situación de aumento continuado de la financiación, lo que va directamente relacionado con la evolución del índice de referencia (Euríbor). Y es que hay que recordar que justamente el Euríbor cerró ese mismo mes de mayo en el 2,804%, rompiendo la barrera del 2,8% y alcanzando su nivel más alto desde septiembre de 2024.
Todo este contexto no hace sino mostrar que es normal que el tipo de interés medio de los nuevos préstamos haya alcanzado el 2,98% para un plazo de amortización de 25 años, llegando así a los 16 meses seguidos estando por debajo (aunque cada vez más cerca) de la temida barrera del 3%.
La tranquilidad del tipo fijo y la caída de las renegociaciones
A la hora de poner su firma en el banco, la inmensa mayoría de las familias españolas siguen poniendo por delante la seguridad frente a los cambios inesperados que da el mercado. Así, el 60,9% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a un tipo de interés fijo, sumando ya nueve meses seguidos por encima de la cota del 60%, frente al 39,1% de los usuarios que optaron por el tipo variable. O lo que es lo mismo, las familias se están pasando a la hipoteca de tipo fijos antes los repuntes del mercado inmobiliario. Para que no queden dudas, el tipo de interés medio al inicio fue del 3,00% para la modalidad variable y algo más competitivo, del 2,96%, para el tramo fijo.
Por otro lado, el panorama de las renegociaciones de contratos también ha bajado bastante, y es que el número de hipotecas que sufrieron cambios en sus condiciones registrales disminuyó un 17,1% interanual. Dentro de este bloque, destaca especialmente que el 82,9% de estas alteraciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Asimismo, las novaciones (modificaciones pactadas con la misma entidad financiera) cayeron un 23,4%, mientras que las subrogaciones para llevarse la hipoteca a otro banco diferente aumentaron un 14,5%.
Un mercado que se modera, pero que "no se apaga"
Ante estos datos estadísticos, los principales actores del sector coinciden en diagnosticar un cambio de ciclo. El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, admite que el volumen de préstamos parece haberse estabilizado, aunque apunta a una "ralentización que posiblemente sea más evidente en las próximas estadísticas", en paralelo a las caídas que ya registran las compraventas. Por su parte, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, advierte de la cruda realidad financiera, recordando que acceder hoy a una hipoteca "ya no es solo afrontar la cuota mensual, sino disponer del ahorro para la entrada y los gastos de la operación".
Sin embargo, el panorama no es dramático ni mucho menos. El consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, reconoce que verdaderamente el mercado "se está moderando, pero no se está apagando". Según su visión, aunque las familias ya no compran "a lo loco" por la falta de oferta disponible, lograr firmar una media superior a las 42.000 hipotecas al mes en lo que llevamos de año "sigue siendo un dato extraordinario".
Navarra lidera el crecimiento frente al desplome en Baleares
Haciendo un análisis de los datos en cada comunidad autónoma, hay diferencias importantes en cómo se comporta el mercado hipotecario en cada región, con grandes contrastes. Si miramos a los territorios que han presentado mayores aumentos interanuales en la constitución de hipotecas sobre viviendas en mayo, aquí destacan sin duda la Comunidad Foral de Navarra (33,5%), Canarias (16,5%) y Cataluña (9,3%).
En el lado contrario, los peores descensos y que hacen bajar la media nacional estuvieron en Islas Baleares (-19,6%), Cantabria (-17,9%) y la Región de Murcia (-13,2%).