La Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que un contribuyente puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual aunque haya comprado su nueva casa antes de vender la anterior. Así lo recoge en la consulta vinculante V0720-26, de 30 de marzo de 2026, en la que analiza el caso de una mujer que adquirió junto con su pareja una nueva vivienda en julio de 2025 y vendió su anterior vivienda habitual en diciembre de ese mismo año.
La duda principal era si podía aplicar la exención en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta de su antigua vivienda habitual, teniendo en cuenta que la nueva casa ya había sido comprada antes y que la operación se había financiado mediante un préstamo hipotecario. Hacienda responde que sí puede aplicarse, siempre que se cumplan todos los requisitos exigidos por la normativa.
En concreto, la exención analizada es la del artículo 38.1 de la Ley del IRPF, desarrollada por el artículo 41 del Reglamento del IRPF, que permite dejar exenta la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Es decir, el contribuyente puede evitar pagar IRPF por esa ganancia si destina el dinero a comprar otra vivienda que también vaya a ser su residencia habitual.
Hacienda permite comprar primero y vender después
En su análisis, la DGT explica que la reinversión no tiene por qué hacerse necesariamente después de vender la vivienda antigua. La normativa permite que la reinversión se realice en un plazo de dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión.
Esto significa que el contribuyente puede comprar primero la nueva vivienda habitual y vender después la anterior sin perder la exención, siempre que ambas operaciones se produzcan dentro de ese margen temporal. En el caso analizado, la consultante compró la nueva vivienda en julio de 2025 y vendió la anterior el 11 de diciembre de 2025, por lo que la adquisición se realizó dentro de los dos años anteriores a la venta.
Para justificarlo, Tributos se apoya en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, que establece que también dan derecho a la exención las cantidades obtenidas en la venta que se destinen a pagar una nueva vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores a la transmisión.
Además, Hacienda recuerda que la vivienda vendida debe tener la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta o haberla tenido en cualquier día de los dos años anteriores, según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Este punto es importante porque la exención no se aplica a cualquier inmueble, sino únicamente a la vivienda habitual del contribuyente.
No hace falta usar exactamente el mismo dinero de la venta
Otro de los puntos más relevantes de la consulta es que Hacienda aclara que no es obligatorio que el dinero obtenido en la venta de la antigua vivienda sea exactamente el mismo que se utilizó para comprar la nueva. Lo importante es que el contribuyente haya invertido una cantidad equivalente en la nueva vivienda habitual dentro del plazo legal.
La DGT cita para ello una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 11 de septiembre de 2014, en la que se establece que la reinversión no exige una identidad total entre el dinero recibido por la venta y el dinero empleado en la compra. Esto se debe a que el dinero es un bien fungible, es decir, no importa que sean los mismos billetes o la misma transferencia, sino que se haya destinado una cantidad equivalente a la adquisición de la nueva vivienda.
En la práctica, esto permite que el contribuyente compre la nueva casa con ahorros, con una hipoteca o con financiación de terceros y después venda la vivienda anterior. Si la cantidad invertida en la nueva vivienda habitual equivale al importe obtenido por la venta, la ganancia podrá quedar totalmente exenta.
La DGT también se apoya en una sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2020, que fijó como doctrina que no es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la vivienda anterior, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo, como ocurre con una hipoteca.