La Audiencia Provincial de Granada ha dado la razón a las herederas de un matrimonio fallecido y obliga a CaixaBank a otorgar la escritura pública de una vivienda desestimando una deuda pendiente de 30.000 pesetas (180,30 euros). La entidad reclamaba esta cantidad de dinero tras el impago de un contrato privado firmado en 1987, y la Justicia explica que el derecho a exigir ese cobro ha prescrito por el paso del tiempo, por lo que el banco deberá dar el acuerdo por cumplido y escriturar la casa a nombre de las hijas.
Al parecer, todo comienza cuando Melchor y Crescencia, padres de las demandantes, firmaron un contrato privado de compraventa de un inmueble en 1987 con la Caja General de Ahorros y Monte de Piedad de Granada (entidad de la que CaixaBank es sucesora) por un precio de 1.300.000 pesetas (es decir, 7.813,16 euros). Tras el fallecimiento de los progenitores, las hijas (Adela y Adelaida) se encontraron con la problemática de que la escritura del piso no estaba a nombre de sus padres, a pesar de que estos habían estado pagando las cuotas acordadas.
Tal y como recoge la sentencia, las herederas acudieron a la Justicia solicitando ser declaradas dueñas de la vivienda por haberla poseído de forma ininterrumpida durante más de 30 años (acción declarativa de dominio por usucapión) o, de forma subsidiaria, que el banco cumpliera el contrato de 1987 y lo elevara a público. CaixaBank, sin embargo, se opuso argumentando que no había pruebas suficientes de la posesión continuada y que, además, la acción para exigir el otorgamiento de la escritura estaba prescrita al haber transcurrido más de cinco años. La entidad también alegaba que las demandantes no habían acreditado el pago total del precio pactado. Ante la falta de acuerdo, el conflicto terminó en los tribunales.
Así, en una primera vista, el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Granada dio la razón a la entidad financiera y desestimó íntegramente la demanda de las herederas. Las hijas, no conformes con esa decisión, decidieron recurrir en apelación. Ahora, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Granada ha revocado esa sentencia inicial, estimando la petición subsidiaria y obligando a CaixaBank a formalizar la entrega legal del inmueble.
El derecho a escriturar no prescribe si el contrato se considera cumplido
Aunque la Audiencia desestimó la idea principal de usucapión por no considerar suficientemente probada la posesión continuada tras la muerte del padre, el principal motivo por el que falla a favor de las herederas en su petición subsidiaria es porque considera que las obligaciones de aquel contrato privado siguen siendo exigibles. La sentencia destaca que las hijas acreditaron el pago de las mensualidades hasta la fecha pactada, y aunque faltaba por justificar el pago de unas últimas 30.000 pesetas, la entidad bancaria llevaba sin hacer ninguna reclamación desde mayo de 1990.
Apoyándose en los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil y en la doctrina del Tribunal Supremo, la jurisprudencia establece que la facultad de elevar a público un contrato no prescribe si existe un interés legítimo y el acuerdo se ha cumplido. En este caso concreto, al no haber ejercido la entidad financiera la condición resolutoria por impago ni haber vuelto a reclamar el dinero en más de treinta años, el tribunal entiende que el banco dio el contrato por cumplido y que, en virtud del artículo 1964 del Código Civil, cualquier pequeña deuda restante ya estaría legalmente prescrita.
Además, si miramos lo que dice el artículo 1964 del Código Civil, la propia sentencia recuerda que, en el supuesto de que hubiera quedado pendiente alguna parte del precio por abonar, dicha deuda habría que considerarla totalmente prescrita por el transcurso del tiempo.
La Audiencia explica que no opera la prescripción para elevar a escritura pública el documento. De ahí que las demandantes, al traer causa como herederas de los compradores originales, tengan derecho a que se regularice la situación. Por ello, se condena a CaixaBank a otorgar la escritura pública y se ordena dejar sin efecto la inscripción registral a favor del banco, debiendo formalizarse a nombre de Adela y Adelaida.
