La contradicción de la inflación en España: en estas provincias sobra vivienda

España posee más viviendas de las que necesita. Al menos, en algunas zonas. Mientras, el problema de acceso a un hogar en los tiempos actuales de la inflación y las subidas de los tipos de interés es uno de los temas candentes de actualidad. Esta particular contradicción española la recoge un estudio realizado por UVE Valoraciones, sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

La empresa especializada en tasaciones inmobiliarias afirma que el país cuenta con un excedente total de 433.000 viviendas, lo que supone un 1,7% del parque residencial total. Estas aumentan a 780.000 si se tienen en cuenta las zonas de la España vaciada y las zonas menos pobladas.

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El estudio se basa en el análisis de la oferta y la demanda de vivienda en cada provincia, teniendo en cuenta factores como la población, la renta, el precio, el stock y las transacciones. De esta forma, se obtiene un indicador que mide el grado de equilibrio o desequilibrio entre la oferta y la demanda. Este indicador se denomina ratio de mercado y se calcula como el cociente entre el stock de vivienda y las transacciones anuales. Un ratio de mercado superior a 10 indica una sobreoferta de vivienda, mientras que un ratio inferior a 5 indica una escasez.

¿Cuáles son las provincias dónde se producen los excesos inmobiliarios?

Ourense luce la mayor excedencia, con el 20,72% del parque. Le siguen Ciudad Real (18,85%), Segovia (17,18%), Cuenca (15,77%), Lugo (15,65%) y Ávila (12,84%). También se encuentran en ese grupo Guadalajara (12,78%), Teruel (12,59%), Toledo (11,66%), León (11,22%), Zamora (10,75%) y Soria (10,22%). 

Estas provincias se caracterizan por tener una baja densidad de población, una elevada tasa de envejecimiento y una escasa actividad económica. Se aconseja "no construir nada en los próximos 10 años", indica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones.

Déficit de vivienda

Por el contrario, hay 13 provincias con un déficit de vivienda. Destaca Baleares, por encima del 5% (6,9%). Además de Álava (4,49%), Valencia (3,5%), Bizkaia (3,5%), Barcelona (3,24%), Murcia (3,17%), Madrid (2,55%) y Valladolid (1,44%). Estas provincias se caracterizan por tener una alta densidad de población, una elevada renta per cápita y una fuerte demanda turística y residencial. Aquí no se han tenido en cuenta otras zonas de alta actividad turística como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona ya que "podrían enmascarar déficits y algunos déficits pequeños podrían ser mayores".

El estudio también analiza la evolución del excedente de vivienda desde el año 2000 hasta el 2020. Se observa que el mayor pico se produjo en el año 2009, cuando se alcanzó un superávit de 1.652.000 viviendas, equivalente al 6,5% del parque residencial. Este dato refleja el impacto de la burbuja inmobiliaria que estalló en el año 2008, provocando un desplome de la demanda y un aumento del stock de vivienda sin vender. Desde entonces, el excedente se ha ido reduciendo gracias al aumento de la demanda y a la menor construcción de nuevas viviendas. 

El informe concluye que el mercado inmobiliario español presenta una gran heterogeneidad territorial, con zonas donde hay una clara sobreoferta de vivienda y otras donde hay una escasez. Esto implica que las políticas públicas deben adaptarse a las necesidades específicas de cada territorio, fomentando la rehabilitación y la regeneración urbana en las zonas con excedente y facilitando el acceso a la vivienda en las zonas con déficit. Asimismo, el estudio recomienda impulsar medidas que favorezcan la movilidad geográfica y laboral de la población, así como la sostenibilidad ambiental del sector inmobiliario.