El Tribunal Supremo ha negado a unos propietarios el derecho a quedarse con una finca rústica vecina que había sido vendida a otro matrimonio, al considerar que dejaron pasar el plazo legal para reclamarla. Y es que, según señala el Alto Tribunal, cuando la compraventa está inscrita en el Registro de la Propiedad, el plazo para ejercer el retracto empieza a contar desde esa inscripción, aunque no se conocieran todos los detalles de la operación.
El retracto legal de colindantes es un derecho que viene recogido en el artículo 1.523 del Código Civil y permite al propietario de una finca rústica adquirir una finca vecina que ha sido vendida a un tercero, pagando el mismo precio y los gastos de la operación, siempre y cuando la misma no tenga más de una hectárea.
Teniendo en cuenta esto, en la sentencia STS 2518/2026, el tribunal analiza el caso de unos propietarios que intentaron ejercer este derecho sobre una finca vecina que había sido vendia y defendían que no pudieron conocer el precio, los gastos y el resto de condiciones de la venta hasta varios meses después, cuando accedieron a la escritura en unas diligencias preliminares.
La compraventa se había inscrito en el Registro el 10 de agosto de 2018, pero la demanda no se presentó hasta el 8 de marzo de 2019, y aunque la Audiencia Provincial les dio la razón al entender que el plazo debía empezar cuando conocieron todos los detalles de la venta, el Supremo considera que la acción estaba caducada porque se había dejado pasar el plazo legal desde su inscripción en el Registro.
El plazo empieza desde la inscripción en el Registro
El Supremo señala que artículo 1524 del Código Civil (que se puede consultar en este BOE), establece que el retracto legal tiene que ejercerse en el plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro y, si no hay inscripción, desde que se conoce la venta. En este caso, al estar la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, el plazo legal empezaba a contar en esa fecha.
Que la operación ya estuviera inscrita generaba según el Alto Tribunal una presunción absoluta de conocimiento, conocida como “iuris et de iure”. Esto significa que se entiende que el vecino pudo conocer la venta desde que se inscribió, aunque no supiera el precio ni todas las condiciones de la operación.
No basta con conocer los detalles de la venta meses después para recuperar el plazo
Para el Alto Tribunal, que los detalles de la venta se conocieran posteriormente no permite volver a iniciar el plazo ni retrasar su comienzo. Esto solo tendría relevancia si los propietarios hubieran conocido la venta antes de la inscripción, ya que en ese caso el plazo podría empezar incluso antes.
Por eso, aunque los demandantes enviaron un burofax, pidieron información al Registro y acabaron accediendo a la escritura meses después, nada de eso interrumpía el plazo, ya que se trata de un plazo de caducidad y debe cumplirse de forma estricta.
Además, el retracto de colindantes del Código Civil no obliga a notificar la venta al propietario de la finca vecina, a diferencia de otros derechos de retracto en los que sí existe una comunicación fehaciente. Por tanto, la inscripción en el Registro fue suficiente para iniciar el cómputo.
De este modo, el Tribunal Supremo confirma que los propietarios colindantes no podían quedarse con la finca porque habían presentado la demanda fuera del plazo legal.