Reformar una vivienda puede aumentar su valor a la hora de alquilar, y permite en muchos casos subir el alquiler a los inquilinos. Pero hay que tener en cuenta que para ello deben cumplirse ciertos requisitos legales. Y es lo que no tuvo en cuenta este casero de de Ginebra (Suiza), que tendrá que devolver 193.609 francos suizos (unos 207.162 euros) a sus inquilinos y pagar una multa de 32.000 francos (unos 34.240 euros) por cuadruplicar la renta después de realizar unas obras sin autorización.
El propietario, según recogen desde BIick, era dueño de una vivienda de 173 metros cuadrados, construida en 1925, en la que reformó la cocina y los baños mientras estaba alquilada. Tras terminar con las obras, decidió subir el alquiler a sus inquilinos de 16.872 francos al año (unos 18.053 euros) a 69.600 francos (unos 74.472 euros), más de cuatro veces la cantidad anterior.
Unos años después de las reformas, los inquilinos descubrieron que las obras que se habían hecho en el piso no tenían las autorizaciones oportunas, y presentaron una reclamación para recuperar el dinero que consideraban que habían estado pagando de más tras la subida. Como el propietario se negó a devolverles el dinero, acudieron a los tribunales.
El piso tenía 6,5 habitaciones y no las 7 necesarias
Durante el juicio, el casero defendió que no necesitaba autorización para hacer las reformas, porque en el cantón en que estaba el piso las viviendas de lujo están exentas tanto del permiso previo para realizar las reformas como de los controles establecidos sobre el precio del alquiler.
Pero el problema surgió en que su vivienda no podía ser considerada de lujo, ya que, según la normativa aplicada en Ginebra, debe contar, de acuerdo con la jurisprudencia, para serlo, con al menos siete habitaciones. El piso tenía seis habitaciones y media, ya que uno de los dormitorios medía solo 6 metros cuadrados y legalmente se contabilizaba como media habitación.
Además, las autoridades consideraron que el inmueble no tenía ni las características históricas ni arquitectónicas para ser calificado como una vivienda de lujo. Por este motivo, concluyeron que el propietario sí estaba obligado a solicitar autorización antes de reformar la cocina y los baños.
El Departamento del Territorio le ordenó formalizar un nuevo contrato de arrendamiento, devolver a los inquilinos 193.609 francos (unos 207.162 euros) y pagar una multa de 42.500 francos (unos 45.475 euros). El propietario recurrió la decisión y consiguió que la sanción se redujera a 32.000 francos (unos 34.240 euros), aunque el Tribunal Administrativo mantuvo la obligación de devolver el dinero.
Finalmente, el Tribunal Federal Supremo confirmó íntegramente esta última resolución, ya que los jueces consideraron correcto contar el dormitorio de 6 metros cuadrados como media habitación, por lo que el apartamento tenía 6,5 y no alcanzaba las siete necesarias para quedar exento de necesitar autorización.
Qué dice la ley española sobre subir el alquiler por reformas
Aunque este caso ha ocurrido en Suiza y ha sido resuelto en base a su normativa, cabe recordar que, en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos también permite al casero subir el alquiler después de hacer reformas. Pese a que la ley lo permita, hay que tener en cuenta que no vale cualquier tipo de reformas ni se puede subir el precio todo lo que se quiera.
El artículo 19 de la LAU (que se puede consultar en este enlace) establece que podrá subirse el alquiler por las reformas realizadas cuando hayan pasado cinco años de contrato, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica. Para calcular dicha subida, hay que aplicar al capital invertido el interés legal del dinero incrementado en tres puntos, pero en ningún caso puede superar el 20% de la renta que se estuviera pagando en ese momento. Habrá que descontar además para el cálculo las subvenciones públicas que se hubieran recibido para realizarlas.
Otro punto a tener en cuenta es que el casero no puede subir la cantidad de forma automática y empezar a cobrar la nueva renta. Para poder hacerlo, debe, una vez terminadas las obras, comunicar por escrito al inquilino el importe de la subida, explicar los cálculos utilizados y aportar copias de los documentos que acrediten su coste. La nueva renta será exigible a partir del mes siguiente a esa notificación.
La ley permite realizar las obras y aumentar el alquiler en cualquier momento del contrato cuando exista un acuerdo previo entre el propietario y el inquilino. No obstante, las actuaciones deben ser verdaderas mejoras, no siendo obras de conservación de la vivienda que correspondería hacer al casero por ley.
Esto significa que reformar una cocina o un baño no permite por sí solo subir el alquiler. Si las obras son reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, el artículo 21 de la LAU obliga al propietario a asumirlas expresamente sin elevar por ello la renta. Solo cuando las actuaciones supongan una mejora real podrán aplicarse las condiciones previstas en el artículo 19.