El Tribunal Supremo ha aclarado que cuando un comprador entrega dinero a una promotora en concepto de arras penitenciales, no tiene derecho a reclamar una indemnización si finalmente la promoción no se lleva a cabo. En estos casos, la empresa esta obligada unicamente a devolver el dinero entregado a la firma del contrato de arras (o el doble si asi se ha pactado en el contrato), pero no tiene que indemnizar a los compradores por el hecho de que la vivienda finalmente no se haya construido.
Así lo establece en su sentencia de 9 de abril de 2026, en la que analiza el conflicto entre varios compradores y una promotora inmobiliaria que canceló el proyecto de construcción de un residencial porque no obtuvo la financiación necesaria para llevarlo a cabo. Lo importante en esta caso es determinar si la empresa había incumplido con el contrato o si había ejercido uno de los derechos previstos en el mismo que era la posiblidad de ambas partes de desistir.
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El Supremo concluye que no hubo incumplimiento, sino el ejercicio legítimo de una facultad contractual, ya que las partes habían pactado expresamente arras penitenciales, que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Por ello, rechaza que los compradores puedan reclamar una indemnización adicional por la pérdida de la oportunidad de adquirir la vivienda.
Las arras penitenciales permiten desistir sin indemnización
En su sentencia, el Tribunal Supremo recuerda que el Código Civil distingue entre distintos tipos de arras:
- Confirmatorias, que sirven como prueba del contrato.
- Penales, que implican indemnización en caso de incumplimiento
- Penitenciales, que permiten a las partes desistir libremente del acuerdo.
Esta diferencia se basa en lo que establece el artículo 1454 del Código Civil, que regula las arras penitenciales. Estas permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato; el comprador perdiendo el dinero entregado o la promotora devolviéndolo duplicado. Es decir, la propia ley permite romper el contrato sin que eso se considere un incumplimiento.
Este punto es clave porque no todas las arras tienen el mismo efecto. Cuando se trata de arras penales, sí se aplican las reglas del incumplimiento previstas en el artículo 1124 del Código Civil, lo que puede dar lugar a una indemnización por daños y perjuicios. Sin embargo, en el caso de las arras penitenciales ocurre lo contrario, permiten cancelar el contrato sin indemnización adicional, limitando las consecuencias a lo pactado sobre el dinero entregado.
El Alto Tribunal explica que, cuando las partes pactan este tipo de arras, están configurando un derecho potestativo de desistimiento, lo que significa que cualquiera puede apartarse del contrato sin incumplirlo. Por eso insiste en que no puede confundirse el desistimiento con el incumplimiento; el primero está permitido por la ley y el contrato, mientras que el segundo supone una infracción de las obligaciones asumidas.
Esta característica resulta determinante en el caso analizado, ya que la promotora optó por no continuar con la promoción y devolvió las cantidades conforme a lo pactado. Según el Supremo, este comportamiento encaja plenamente en el artículo 1454 del Código Civil y no activa el régimen de responsabilidad contractual.
Además, el tribunal analiza si la cláusula podía ser abusiva conforme a la normativa de consumidores (artículos 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), y concluye que no lo es. Considera que no existe desequilibrio relevante, ya que ambas partes podían desistir en las mismas condiciones económicas, el comprador perdiendo las arras y la promotora devolviéndolas duplicadas.
El Supremo también rechaza aplicar la doctrina de los actos propios (artículos 7.1 y 1258 del Código Civil), al entender que la promotora no generó una confianza firme e inequívoca de que el contrato se iba a ejecutar, sino que ya había advertido de las dificultades del proyecto.
En consecuencia, el Alto Tribunal fija como criterio que, cuando se han pactado arras penitenciales, la cancelación de una promoción inmobiliaria no da derecho a indemnización, aunque el comprador haya entregado dinero y la vivienda no llegue a construirse. De este modo, refuerza la importancia del tipo de arras firmado, ya que de ello depende que exista, o no, derecho a reclamar compensaciones adicionales.