Qué es una hipoteca fija, cómo funciona y cómo se calcula su cuantía

Actualmente, cuando se va a comprar una vivienda, son muchas las personas que no pueden comprar al contado y recurren a solicitar al banco que les preste parte del dinero necesario para la operación. De este modo firman con la entidad una hipoteca para financiar la compra de su casa. Existen diferentes hipotecas, una de ellas muy conocida tras la inestabilidad de tipos de interés de los últimos años, que es la hipoteca fija. 

Una hipoteca fija es aquella cuyo tipo de interés no varía, de modo que en el momento en que se negocian las condiciones con el banco y se firma, la tasa se mantiene inalterada a lo largo de la vida del préstamo, por lo que la persona hipotecada sabrá en todo momento lo que va a pagar. 

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De este modo, este tipo de hipotecas se convierten en la financiación ideal para épocas en las que los tipos de interés sean altos y muy variables, y para personas que quieran saber en todo momento cuál será la cuota a pagar sin tener que depender de las variaciones en los indicadores de las hipotecas como por ejemplo el euríbor. 

Cómo funciona una hipoteca fija 

El punto clave de estas hipotecas es, como se ha explicado, que el tipo de interés no cambia durante la vida del préstamo, de modo que por mucho que cambien los intereses del mercado, el hipotecado siempre pagará lo mismo de intereses, que será el importe acordado con el banco en el momento de firmar las condiciones. 

Para obtener una de estas hipotecas habrá que cumplir los requisitos establecidos por el banco, que suelen ser comunes a todos los tipos de financiación, como por ejemplo tener solvencia, estabilidad laboral y financiera y algunos ahorros. 

Cómo se calculan los pagos de una hipoteca fija 

La ventaja que tienen este tipo de hipotecas es que en todo momento se sabrá cuánto se va a pagar de cuota, ya que el tipo de interés se mantendrá constante a lo largo del tiempo. 

Para calcular la cuota, hay que tener en cuenta el tipo de amortización del préstamo, en España lo habitual es utilizar el sistema de amortización francés, que consiste en ir pagando más intereses que capital al principio de los préstamos y conforme avanza la vida de la hipoteca pasará a pagar más capital que intereses. 

De este modo, para calcular la cuota mensual, habrá que determinar varios importes: 

• Capital prestado por el banco
• Tipo de interés (i): el banco nos dará el tipo anual, pero habrá que determinar el mensual dividiendo el TIN entre 12 meses
• Número de cuotas mensuales 

Una vez se han calculado dichas cantidades habrá que aplicar la fórmula de amortización del préstamo francés que es:

Si por ejemplo se tiene una hipoteca de 200.000 euros, a un TIN del 3,5% a 30 años habría que hacer los siguientes cálculos: 

• Número de cuotas mensuales: 30 x 12 = 360
• Interés mensual: TIN / 12: 3,5%/12= 0.291%

Aplicando la fórmula, la cuota mensual sería aproximadamente de 898 euros. 

Hacer los cálculos de forma manual puede ser una tarea complicada, por lo que se pueden recurrir a múltiples calculadoras online como la del Banco de España.