Comprar una casa es una decisión complicada, más aún si para financiar la compra se tiene que recurrir a pedir una hipoteca el banco. Encontrar una buena hipoteca no es una tarea fácil, y mucho menos, cuando en la mayoría de los casos, las personas desconocen los términos utilizados por el banco. Entre las cosas más importante a valorar antes de firmar una hipoteca son los tipos de interés, para ello es habitual que se hable del TIN y la TAE, pero ¿qué significan realmente?
El asesor financiero, Luis Romaguera, explica a través de sus redes sociales la importancia de estos dos términos, y por qué es tan importante diferenciarlos a la hora de valorar las condiciones que el banco ofrece sobre la hipoteca.
Qué son el TIN y la TAE de una hipoteca
En palabras del experto, “el TIN es un concepto básico en finanzas, es el interés que pagas por un préstamo. Es el porcentaje que te cobran por prestarte el dinero sin meter dentro de la ecuación otros gastos como comisiones o costes extra”.
Este viene expresado normalmente en términos anuales, pero hay que tener algo en cuenta y es que “es de lo único que suele hablarte el del banco” según aclara Romaguera, “no refleja todo”
Por otro lado, la TAE ofrece una información mucho más completa. “No solo te habla de los intereses, sino que también mete en el cálculo todos los gastos adicionales, comisiones de apertura, comisiones de amortización, seguros de vida, de hogar, de protección, de pagos, tarjetas, etcétera, etcétera”. Por tanto, será el dato que más interese conocer al futuro hipotecado.
Por qué es importante tener en cuenta la TAE a la hora de elegir una hipoteca que en lugar del TIN
Debido a la que la TAE ofrece una información más completa sobre los intereses de la hipoteca, permitirá al futuro hipotecado hacerse una idea más real de lo que pagará con ella que si solo tuviera en cuenta el TIN.
Hay que tener en cuenta, que en muchas ocasiones el TIN suele estar bonificado y se va reduciendo en función de si se domicilia una nómina, se contrata un seguro, etc. pero estos son gastos que habrá que ir pagando y por ello deben tenerse en cuenta a la hora de valorar las alternativas.
La forma más fácil para ver la diferencia, es a través de un ejemplo que el asesor explica a través de su video. Romaguera da dos ejemplos muy claros, uno de hipoteca tipo fijo 30 años y otro tipo variable a 30 años también, para el que se ofrecen varias ofertas bancarias.
- Banco A: hipoteca a 30 años a un tipo de interés del 3,5% con únicamente la domiciliación de la nómina y TAE del 4%.
- Banco B: hipoteca a 30 años a un tipo de interés del 3,5%, pero con nómina, seguro de hogar y de vida pasa a ser del 2,9% y TAE del 4,5%.
- Banco C: hipoteca a 30 años a un tipo de interés del 3,5%, pero con nómina, seguro de hogar debido de protección de pagos, alarma y plan de pensiones, pasa a ser del 2,6% y lleva de regalo una tablet, sin especificar la TAE.
El experto explica que la “gente por inercia escoge el banco C, ya que ven un TIN atractivo y un regalo, pero a más cosas externas contratadas, más sube la TAE”.
Si se analizan al detalle los datos de las diferentes alternativas, para una hipoteca de 175.000 euros, ya se podrán aproximar los gastos que se tendrán, y que el experto desglosa de la siguiente manera, para el caso del banco C:
| Concepto | Coste Anual Aproximado | Coste Total (30 años) | Notas |
| Seguro de Hogar Obligatorio | 400 € | 12.000 € | Para una hipoteca de 175.000 € |
| Seguro de Vida | 300 € | 9.000 € | Para una hipoteca de 175.000 € y alguien relativamente joven |
| Seguro de Protección de Pagos | N/A | 5.000 € | Cobertura de aproximadamente 5 años |
| Alarma (vinculada con el banco) | 500 € | 15.000 € | Opcional, dependiendo de la vivienda y su contenido |
| Plan de Pensiones (50 €/mes) | 600 € | 18.000 € | 50 € al mes, lo que suma 600 € al año |
| Total Coste de Vinculaciones | N/A | 59.000 € | Suma del coste total de los seguros de hogar, vida y protección de pagos, la alarma y el plan de pensiones |
Una hipoteca de 175.000 € a 30 años con un TIN del 2,6% supondría pagar 252.000 euros, al que habría que sumar los 59.000 euros de gastos, lo que haría un total de 311,000 euros, esto sin tener en cuenta las posibles comisiones de apertura y de amortización anticipada.
Por este motivo, el experto aclara que “entender el TIN y la TAE es básico para saber qué préstamo hipotecario personal escoger. El TIN te da una idea básica, pero la TAE revela el coste real al tener en cuenta todos los factores involucrados. Por eso, mirar solo el TIN sería meterte en un préstamo bastante malo”. Su recomendación es mirar diferentes opciones y buscar “un TIN equilibrado con una TAE más baja que se ajuste a tus necesidades y considera siempre el tiempo y el compromiso que puedes asumir”.
