Las humedades en el baño, un fallo en la instalación eléctrica o una tubería que revienta son algunos de los problemas más caros para reparar en una vivienda. En el caso de que la casa o piso esté alquilada surge la duda de quién paga la reparación y si en el caso de que lo pague el casero puede aprovechar para subir la renta después.
El abogado experto en alquiler Alberto Sánchez, conocido en redes sociales como LegalMente, aclara en uno de sus videos que “la ley lo deja muy claro, si hay problemas de habitabilidad en la vivienda en alquiler, lo tiene que reparar el propietario”. El abogado se refiere al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el arrendador está obligado a realizar, a su costa, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
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Esto incluye humedades, fallos en el sistema eléctrico, averías en las tuberías y cualquier otro desperfecto que afecte al uso normal de la vivienda. El mismo artículo añade una prohibición expresa que muchos propietarios desconocen, y es que no se podrá elevar la renta por ello.
Qué pasa si el propietario se niega a reparar
Sánchez detalla en su vídeo que la ley no fija un plazo concreto para que el casero haga las reparaciones. “Lo que significa que tiene que hacerlo a la mayor brevedad posible, dentro de un tiempo razonable, desde que recibe el aviso de que hay una avería”, explica el abogado. El inquilino, eso sí, tiene la obligación de comunicar el problema cuanto antes (algo que recoge el apartado 3 del mismo artículo 21 de la LAU) y de facilitar el acceso a la vivienda para que el propietario o sus técnicos puedan verificar el estado del desperfecto.
Aunque el casero tiene la obligación de hacerse cargo de estas reparaciones hay una excepción importante que recoge la ley y de la que Sánchez advierte y es que “el propietario no está obligado a reparar un desperfecto de la vivienda si se produjo por culpa o negligencia del inquilino”. Es decir, si la avería la causó el propio arrendatario, ya sea por mal uso o por descuido, el coste de la reparación le corresponde a él y no al casero.
La LAU distingue además entre las obras de conservación (que paga el propietario) y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario, que son responsabilidad del inquilino.
El riesgo de dejar de pagar la renta como medida de presión
El abogado lanza una advertencia directa a los inquilinos que se planteen dejar de pagar el alquiler como respuesta a la negativa del casero. “Ni se te ocurra dejar de pagar la renta porque hay un desperfecto, es un incumplimiento automático y puede dar como resultado que te rescindan el contrato del alquiler y te desahucien”, insiste Sánchez.
El impago de la renta es causa de resolución del contrato conforme al artículo 27.2.a) de la LAU, con independencia de que el propietario esté incumpliendo su obligación de reparar. La vía para obligar a un casero que se niega a actuar es, según el abogado, la judicial. “Realmente la única forma de obligarle, si no se alcanza un acuerdo, es a través de los tribunales”, relata.
Y hay un consejo práctico que Sánchez recomienda para evitar estos conflictos es añadir una cláusula en el contrato de alquiler en la que se establezca un umbral económico (por ejemplo, 150 euros) por debajo del cual cualquier reparación la asume el inquilino y por encima del cual la paga el propietario. La cantidad puede ser "la que las partes quieran”, apunta el abogado.