El Tribunal Supremo ha aclarado que la reclamación para restituir un elemento común alterado en una comunidad de propietarios puede ejercitarse durante un plazo de 30 años cuando lo que se defiende es el derecho de propiedad de todos los comuneros sobre el elemento común. La Sala de lo Civil corrige así a la Audiencia Provincial de Alicante, que había considerado prescrita la demanda de unos propietarios al entender que se trataba de una acción personal sujeta al plazo de 15 años.
La sentencia del Tribunal Supremo (disponible en este enlace) de este 9 abril, resuelve el caso de un edificio de Jávea formado únicamente por dos viviendas, una en la planta baja y otra en la planta superior. Los propietarios de la planta baja demandaron a los de arriba al sostener que estos habían construido un cobertizo o trastero de unos 15 metros cuadrados sobre una terraza común del inmueble. En la demanda pedían que se declarara la ilicitud de la obra, que se retirara la construcción, que la terraza volviera a su estado original y que se les restituyera en su derecho de propiedad.
El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial no le dieron la razón. Ambas confirmaron que el cobertizo llevaba construido unos 27 años y concluyeron que la acción estaba prescrita, al calificarla como personal. Ahora, el Supremo rechaza esta interpretación y señala que la demanda no se limitaba a pedir la retirada de una obra, sino que también pretendía recuperar el derecho de propiedad común sobre la terraza.
El Alto Tribunal explica que la acción ejercitada “pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros”. Por ello, concluye que la reclamación “excede del contenido propio de las acciones personales”.
El plazo es de 30 años
La diferencia es que, si la acción se considera personal, el plazo de prescripción aplicable sería de 15 años, conforme a la redacción anterior del artículo 1964 del Código Civil, que era la aplicable al caso. Pero si se considera real, el plazo asciende a 30 años, según el artículo 1963 del Código Civil.
El Supremo explica que en su doctrina (Pleno 540/2016) se estableció que “las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto, el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC”.
Por eso, la Sala determina que la acción no podía declararse prescrita, ya que únicamente se había considerado acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo. Es decir, no había transcurrido el plazo de 30 años previsto para este tipo de acciones reales.
La Ley de Propiedad Horizontal es clave, ya que distingue entre el derecho exclusivo de cada propietario sobre su piso o local y la copropiedad, junto con los demás dueños, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. Además, limita las obras que cada propietario puede realizar cuando afectan a elementos comunes, a la configuración exterior del inmueble o a los derechos de otros vecinos.
