Donar una vivienda en vida se ha convertido en la estrategia más utilizada por las familias españolas para ayudar a sus hijos frente a los precios del alquiler. Sin embargo, lo que muchos padres desconocen es que "regalar" un inmueble no sale gratis ante el fisco.
Según advierten notarios y asesores fiscales, Hacienda trata estas operaciones como una venta: aunque no se reciba un solo euro, el donante debe tributar en el IRPF por la diferencia entre el valor de compra original y el valor actual, lo que puede acarrear facturas fiscales de más de 20.000 euros.
La trampa del IRPF: el “impuesto del padre”
El error más común es pensar que solo el hijo, al recibir la casa, debe pagar impuestos. Nada más lejos de la realidad. Sin embargo, el notario Manuel Rodríguez-Poyo aclara en el periódico Mediterráneo que el Estado interpreta que el padre ha tenido una ganancia patrimonial.
"Si tengo una vivienda que compré hace décadas en 3.000 euros y ahora vale 100.000, Hacienda interpreta que tienes una ganancia de 97.000 euros y sobre eso tienes que tributar el 21% en Renta", explica el experto.
Esta sorpresa fiscal es la razón por la cual las donaciones solo suelen ser recomendables en dos escenarios muy concretos: cuando el donante es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual (lo que le deja exento de este IRPF) o cuando la vivienda procede de una herencia reciente donde el valor ya ha sido actualizado.
El papel del Impuesto de Sucesiones
A pesar de la carga en el IRPF, España registra ya más de 35.000 donaciones anuales. El motivo es la agresiva bonificación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en regiones como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana. En estas comunidades, el hijo puede recibir una vivienda de 200.000 euros pagando menos de 200 euros de impuesto por el beneficio fiscal del 99%.
Sin embargo, el mapa es desigual. Mientras que en el sur y el centro los impuestos son casi inexistentes para el que recibe, en regiones como Cataluña o Asturias los tipos progresivos pueden elevar el coste a varios miles de euros, complicando la "herencia en vida".
¿Donar o heredar?
La gran ventaja de la donación es la inmediatez: los padres prefieren ayudar a sus hijos cuando tienen 30 años y no cuando estos hereden con 60. No obstante, Rodríguez-Poyo es tajante: "Es más barato hacerlo por herencia que por donación, porque te ahorras la plusvalía en Renta". Al fallecer el propietario, se produce lo que técnicamente se llama la ‘plusvalía del muerto’, que deja exenta esa ganancia acumulada durante años.
Ante las complicaciones de donar la vivienda, los despachos notariales están viendo un trasvase hacia el dinero en efectivo. "Estamos haciendo muchas donaciones de dinero porque están bonificadas en un 99% y no tienen más aristas", puntualiza el notario.
Ahora, los padres optan por entregar el capital para que el hijo compre directamente la vivienda, evitando así que el progenitor tenga que declarar beneficios inexistentes en su próxima declaración de la Renta.
Sin embargo, para quienes decidan seguir adelante con la donación del inmueble, los expertos recomiendan incluir cláusulas de reversión (para que la casa vuelva al padre si el hijo fallece) o pactos de colación para asegurar que el reparto sea justo entre todos los hermanos en el futuro.
