La Audiencia Provincial de Bizkaia ha confirmado que una vecina tendrá que pagar una derrama aprobada por su comunidad de propietarios, aunque votó en contra, por unas obras que incluían pintura, falsos techos, revestimientos, embaldosado y aislamiento térmico, al entender que no eran simples mejoras estéticas, sino trabajos necesarios para conservar el edificio.
Según se detalla en la sentencia de 21 de abril de 2026, la vecina impugnó el acuerdo aprobado en la Junta General Ordinaria, por el que la comunidad aprobó un presupuesto para realizar varias obras en el inmueble y la correspondiente derrama. Defendía que parte de esos trabajos, valorados en unos 11.579 euros, no eran obras necesarias, sino mejoras, por lo que no podía ser obligada a pagarlas al haber salvado su voto.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Gernika-Lumo desestimó su demanda y dio la razón a la comunidad, algo que más tarde confirmó la Audiencia Provincial al considerar esas obras como obligatorias por estar vinculadas a la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio.
No toda obra estética es una mejora voluntaria
En su sentencia, la Audiencia Provincial de Bizkaia señala que el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a asumir las obras necesarias para el mantenimiento, conservación, seguridad, habitabilidad, accesibilidad y ornato del inmueble.
Por el contrario, el artículo 17.4 de la misma ley (que se puede consultar en este BOE) regula las mejoras que son no necesarias, y estanblece que los propietarios que hayan votado en contra pueden quedar exonerados del pago si se cumplen los requisitos legales.
En el caso de las obras de esta comunidad, como se ha dicho, la vecina condideraba que algunas eran puramente estéticas, pero para la Audiencia pintar, colocar falsos techos, revestir paredes o embaldosar si puede considerarse una obra obligatoria cuando sirven para proteger los elementos comunes, evitar humedades, mejorar la seguridad o dejar el edificio en condiciones adecuadas tras una reparación.
Por este motivo, el tribunal habla de “ornato funcional”, lo que implica que aunque una obra mejore el aspecto del inmueble, no tiene por qué ser una mejora voluntaria si resulta necesaria para conservarlo.
En este caso, hay que destacar que el edificio estaba muy deteriorado, ya que tenía problemas en la escalera, humedades, fugas de agua, grietas, deterioro de la madera y riesgo eléctrico, y no realizar las obras aprobadas suponía un grave riesgo para los vecinos.
Pese a que el perito judicial señaló que algunas partidas podían considerarse mejoras en comparación con el estado anterior, también aclaró que eran necesarias. Por ello, la Audiencia concluyó que la vecina no podía quedar libre de pagar por ellas. No obstante contra dicha sentencia (SAP BI 1061/2026) cabía recurso de casación ante el Tribunal Supremo.