Los conflictos entre vecinos por los derechos de paso pueden surgir cuando, para llegar a una vivienda, es necesario atravesar una propiedad ajena, pero también pueden surgir derivados de problemas con un tercero. Y es lo que ocurrió en este caso, en el que un propietario en Francia, harto de que turistas y excursionistas utilizaran un camino de su finca para llegar hasta la playa, decidió cerrarlo con una cadena. El problema era que ese mismo camino era el único acceso en coche a la casa de unos vecinos que vivían de alquiler.
Los inquilinos se habían instalado en 2019 en una villa de la Riviera Francesa y para llegar hasta ella en vehículo tenían que atravesar la finca de al lado por un camino sobre el que existía un derecho de paso desde 1999. Según recogen desde Figaro Immobilier, durante dos años lo utilizaron sin problemas, hasta que en 2021 el vecino colocó una cadena y un cartel de “Prohibido el paso - Propiedad privada”.
Aunque la medida iba dirigida contra los turistas, también dejó a los inquilinos sin poder acceder en coche a su vivienda. Estos hicieron constar oficialmente la existencia de la cadena en varias ocasiones y reclamaron al vecino que la retirara, pero él se negó alegando que eran simples inquilinos, que no podían reclamar la servidumbre y que podían llegar a la casa por un sendero con escaleras.
El vecino defendía que podía cerrar su finca porque era una propiedad privada
El propietario sostenía que tenía derecho a cerrar su terreno y que solo el dueño de la villa, y no quienes vivían allí de alquiler, podía reclamar judicialmente por el derecho de paso. Además, aseguraba que la cadena podía abrirse fácilmente porque estaba sujeta con unos mosquetones.
Sin embargo, la abogada especializada en derecho inmobiliario que analiza el caso en el medio explica que tener derecho a cerrar una finca no significa poder impedir el uso de una servidumbre que ya existe. El vecino, por ejemplo, podría haber instalado una puerta, pero tendría que haber facilitado una llave a quienes podían utilizar ese camino.
En España, el Código Civil sigue una idea similar. Su artículo 545 establece que el propietario de la finca sobre la que existe una servidumbre no puede perjudicar de ningún modo su uso. Si la forma en la que está establecida le resulta muy incómoda, puede modificarla a su costa, pero tiene que ofrecer otro lugar o forma igualmente cómoda y sin causar perjuicio a quienes tengan derecho a utilizarla.
El Código Civil también establece que, cuando se constituye una servidumbre, se entienden concedidos todos los derechos necesarios para poder utilizarla, y permite realizar las obras necesarias para su uso y conservación siempre que no se haga más gravosa para la finca que la soporta.
La Justicia francesa consideró que los inquilinos podían defender el acceso a su vivienda
Ante la negativa del vecino, los inquilinos acudieron a los tribunales y un juez de Niza les dio la razón en marzo de 2022. Ordenó retirar la cadena y el cartel y estableció una multa de 100 euros por cada día de retraso en caso de incumplimiento.
El vecino recurrió, pero el Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence volvió a dar la razón a los inquilinos. Consideró que, aunque ellos no fueran propietarios de la servidumbre, sufrían directamente las consecuencias de que el camino estuviera bloqueado y podían exigir que se eliminara el obstáculo. Tampoco consideró suficiente que pudieran llegar andando por unas escaleras, ya que ese camino era el único acceso en vehículo a la vivienda.
Finalmente, el Tribunal de Casación francés confirmó esta decisión y aclaró que los inquilinos no podían pedir que se reconociera o modificara la servidumbre como podría hacerlo el propietario de la casa, pero su condición de arrendatarios no les impedía defender las condiciones de acceso a la vivienda en la que residían.
