Una de las situaciones que pueden darse cuando una persona recibe la nuda propiedad de una vivienda y otra mantiene el usufructo es que, con el paso del tiempo, ambos derechos terminen reuniéndose en una misma persona. Es lo que se conoce como consolidación del pleno dominio, pero la forma en la que se produzca puede ser importante a efectos fiscales, ya que no siempre tendrá las mismas consecuencias en la plusvalía municipal.
La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, lo ha aclarado en la consulta vinculante V0765-26, de 7 de abril de 2026 (que se puede consultar en este enlace). En ella, un contribuyente explicaba que en 2022 había recibido de su madre, mediante un pacto de mejora, la nuda propiedad de varios inmuebles, mientras que ella había mantenido el usufructo. Ahora pretendían realizar un nuevo pacto por el que la madre le adjudicaría también el usufructo vitalicio, de modo que el hijo pasaría a tener el pleno dominio de los inmuebles.
La duda que se planteaba era si esta segunda operación estaba sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. La respuesta de Hacienda es que sí hay que tributar cuando el usufructo se transmite en vida al nudo propietario, aunque después se extinga al reunirse ambos derechos en una misma persona. En cambio, si el usufructo se extingue por el fallecimiento del usufructuario, esa consolidación del dominio no está sujeta al impuesto, porque no existe una transmisión del usufructo.
La consolidación del pleno dominio por fallecimiento no está sujeta a la plusvalía
Para explicar esta diferencia, Hacienda parte de lo establecido en el artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) que determina que la plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio.
Para que exista el hecho imponible, tiene por tanto que existir un incremento del valor del terreno y, además, dicho incremento debe producirse por la transmisión o la constitución o transmisión de alguno de estos derechos reales.
Uno de estos derechos es el usufructo, y Tributos explica que el artículo 513 del Código Civil establece diferentes causas por las que este derecho puede extinguirse. Entre ellas se encuentran la muerte del usufructuario y la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
Aunque en ambos casos el resultado sea que el nudo propietario pase a tener el pleno dominio de la propiedad, Hacienda explica que jurídicamente el proceso es distinto. Cuando fallece el usufructuario, el usufructo simplemente se extingue y el pleno dominio se consolida en el nudo propietario.
En este supuesto, según señala Tributos, “no habría transmisión del derecho real de usufructo, ya que dicho derecho se ha extinguido” y, por este motivo, no estaría sujeto a la plusvalía municipal.
Recibir el usufructo en vida sí obliga a tributar por la plusvalía municipal
La situación cambia cuando el usufructo se transmite, como en el caso de la consulta analizada. En esta situación, antes de producirse la consolidación del pleno dominio existe una transmisión del usufructo de la madre al hijo. Y precisamente esa transmisión es la que provoca que exista tributación por la plusvalía municipal.
Según explica la DGT, mediante este segundo pacto se produce una “transmisión lucrativa del derecho real de goce limitativo del dominio”, una operación que constituye el hecho imponible del IIVTNU conforme al artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Lo que ocurre jurídicamente es que el usufructo se transmite primero al hijo y, una vez que este ya reúne en su persona tanto la nuda propiedad como el usufructo, se produce la extinción de este último y la correspondiente consolidación del pleno dominio.
Por este motivo, aunque el resultado final sea el mismo que si el usufructo se hubiera extinguido por el fallecimiento de la madre, la forma de llegar al pleno dominio determina que exista o no tributación por la plusvalía municipal.
Además, Hacienda aclara que, al tratarse de una transmisión a título lucrativo, quien tendrá que pagar el impuesto será quien adquiere el derecho, en este caso el hijo, y se devengará en el momento en que tenga lugar el pacto de mejora y se produzca la transmisión.