El Tribunal Supremo ha dejado claro que un banco no puede aplicar el tipo de interés de la hipoteca de un promotor a los compradores que se subrogan en ella si estos no tuvieron la oportunidad real de conocer cómo se calculaba ese interés. No basta con que en la escritura aparezca una declaración genérica en la que aseguren conocer las condiciones del préstamo.
Así lo establece la sentencia 161/2026, de 4 de febrero de 2026, en la que da la razón a una pareja que compró una vivienda nueva y se subrogó en el préstamo hipotecario que el promotor tenía con Unicaja. En la escritura figuraban el importe pendiente, el plazo y que las cuotas aumentarían un 2% cada año, pero no se indicaba el tipo de interés que iban a pagar.
Las condiciones estaban en el préstamo original del promotor, donde se establecía, entre otras, la aplicación del IRPH Entidades más un diferencial del 0,25%. Los compradores no recibieron una copia de esa escritura y no accedieron a ella por sus propios medios hasta 2013.
El banco debía explicar el tipo de interés aunque los compradores se subrogaran en la hipoteca
El Supremo explica que no basta con que los compradores supieran que el préstamo tenía un interés variable, ya que tenían que haber podido conocer realmente cómo se determinaba ese interés antes de quedar vinculados por el contrato.
Unicaja había aceptado la subrogación, pero no entregó la escritura del préstamo del promotor ni una oferta vinculante donde aparecieran el índice y el diferencial. Tampoco las dos ampliaciones posteriores de la hipoteca explicaron cómo se calculaba el interés.
Además, la frase de la escritura en la que los compradores declaraban conocer y aceptar las condiciones del préstamo no es suficiente, porque, según el Supremo, al no comprobarse que realmente hubieran recibido esa información, se trataba de una “declaración formal, vacía de contenido e ineficaz”.
Por ello, declara que la cláusula del IRPH no quedó incorporada al contrato, y aunque la hipoteca sigue vigente, lo hace sin interés remuneratorio, y Unicaja fue condenado a devolver todos los intereses cobrados desde noviembre de 2003, con sus correspondientes intereses legales.
Un abogado recomienda revisar las escrituras de quienes se subrogaron en la hipoteca del promotor
El abogado Xavi Pineda Buendía explica que esta puede ser especialmente relevante para quienes compraron viviendas nuevas, sobre todo durante los años noventa y dos mil, subrogándose en el préstamo del promotor.
En estos casos, recomienda revisar la escritura para comprobar si aparece el tipo de interés, el índice de referencia y el diferencial, y si el banco entregó una oferta vinculante o algún documento con las condiciones financieras. Según explica, si únicamente aparece una referencia genérica al préstamo del promotor y no se entregó esa información, podría haber base para estudiar una reclamación.
Como resume el abogado, “una declaración formal de ‘lo conozco y lo acepto’ en el papel no equivale a haber sido informado de verdad”. No obstante, advierte de que cada caso debe estudiarse de forma individual antes de reclamar.