El precio de la vivienda se ha disparado un 12,9% en el primer trimestre de 2026 según los datos publicados por el INE tanto en los casos de nueva construcción como en las de segunda mano. Una realidad que afecta a miles de hogares con sueldos medios e imposibilidad de ahorrar para pagar la entrada de una hipoteca y, en muchos casos, las mensualidades del alquiler. El Banco de España, organismo que desde septiembre de 2024 preside el ex ministro de Seguridad Social José Luis Escrivá, ha puesto cifras a esta realidad.
En su Informe Anual en el que además del mercado de la vivienda analiza otros aspectos como los subsidios por desempleo o el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), entre los años 2021 a 2025 se ha generado un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas debido a que la creación de nuevos hogares ha crecido a un ritmo superior al de la construcción residencial.
Tomando como referencia los datos de 2025, se crearon 240.000 nuevos hogares, aunque el número de viviendas terminadas se estancó en las 92.000 unidades, marcando un 9% menos que en 2024. Esto es una clara muestra, para los estadistas del Banco de España, de que existe un importante problema estructural en la construcción y es que la oferta no responde con la rapidez esperada al aumento de la demanda.
Hay más compra de vivienda por la mejora en la economía
Ya lo avisaron el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo. La economía española está avanzando y sigue yendo “como un cohete”. Estas fluctuaciones en el mercado son las que hacen que a pesar de la escasa construcción, esté aumentando la compra de vivienda ya que, además, los bancos están mejorando las condiciones de financiación.
Los cambios se dan en las grandes ciudades, principalmente, donde se puede ver consultando portales especializados como Fotocasa e Idealista, que los propietarios bajan el precio ante la falta de oferta por precios desorbitados. La compraventa de vivienda ha aumentado un 12,1% en 2024 y un 5,1% en 2025, llegando a superar las 750.000 operaciones durante el año pasado.
Son números bastante parecidos a los que se registraron en el primer trimestre de 2008 en términos acumulados de doce meses y para esto, el Banco de España tiene una explicación. El peso de las transacciones sobre el total de hogares es más pequeño que durante el auge inmobiliario (el ‘boom’) previo a la llegada de la crisis económica.
No se aprecian desequilibrios macrofinancieros como los que aparecieron con el pinchazo de la burbuja, destacando que a pesar del aumento del nuevo crédito hipotecario, los criterios de concesión por parte de las entidades bancarias se rigen por la prudencia.
El nuevo crédito hipotecario para comprar una vivienda aumentó un 27,5% en 2025 mientras que el número de hipotecas aumentó un 14%. El Banco de España sigue pensando en la contención de los riesgos para la estabilidad financiera, como apunta en su informe.
Los hogares con menos ingresos son los más afectados
Aunque en el informe del BE se resalta que los problemas para acceder a la vivienda no entienden de nada que no sea esa escasez y liquidez, se apunta a que son mayores en las ciudades y entre los colectivos que tienen ingresos más bajos. Entre ellos están los jóvenes y los extranjeros.
Los precios de la vivienda han crecido muy por encima de la renta de los hogares por lo que estos colectivos tienen complicado poder ahorrar tanto para comprar como para alquiler. La ratio entre el precio de compra y la renta neta está en 4,3 años para el conjunto de hogares pero sube a los 6,8 años entre los que no son propietarios, 7,1 años entre los jóvenes y 7,6 años entre los extranjeros.
Donde hay más tensiones es en el mercado del alquiler especialmente en los nuevos contratos, la proporción de hogares propietarios se alza al 73,3% mientras que los que viven de alquiler llegan al 20,2%. Entre los menores de 30 años, el 55% vive en una casa alquilada. Esto deriva en que la tasa de emancipación de los jóvenes de hasta 35 años se coloca en el 31,5% en 2024, lo que supone 13,5 puntos menos que en 2007.
Soluciones a la falta de oferta de vivienda
Para el Banco de España es fundamental identificar la restricción de oferta como uno de los grandes problemas del mercado inmobiliario. Entre estos aparece la falta de construcción por escasez de suelo edificable, lentitud en el desarrollo urbanístico y limitaciones en la planificación urbana. Se aprecia menos productividad, en empresas pequeñas, además no hay mano de obra en el sector y desciende la rentabilidad de los residenciales.
Además, la falta de vivienda asequible puede limitar la movilidad laboral y dificultar una asignación eficiente de los trabajadores, con posibles pérdidas de productividad. La institución advierte incluso de que estos problemas pueden afectar al crecimiento potencial de la economía española a través de sus efectos sobre la demografía, el capital humano y la tasa de ahorro.
La conclusión a la que llega el Banco de España es que hace falta mejor coordinación entre administraciones para aumentar la disponibilidad de nuevas viviendas.
