El coste de la vivienda asfixia de forma desproporcionada a los colectivos más vulnerables en España. Mientras que el 9% de la población general sufre ‘sobrecarga financiera’ (destinar más del 40% de sus ingresos al alojamiento, incluyendo las facturas y el seguro), esta cifra se dispara hasta afectar a uno de cada cuatro inmigrantes (25,8%) y al 19,6% de los jóvenes. Atrapados en el alquiler por sus bajos ingresos y penalizados por un parque de vivienda social (3,5%) que no llega ni a la mitad de la media europea (8%), estos hogares, junto a los formados por un solo adulto, se quedan prácticamente sin alternativas para acceder a una vivienda.
Así se desprende de la monografía preliminar ‘Desajustes en el mercado de la vivienda en España’, elaborada por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), que sitúa a los jóvenes como uno de los colectivos más perjudicados por el mercado inmobiliario actual.
Según el estudio, la tasa de pobreza de la población entre 16 y 34 años se sitúa en el 24,5%, pero si se descuenta el gasto asociado a la vivienda, el indicador se eleva drásticamente hasta el 32,9%. En la práctica, esto significa que el pago de la casa deja en la pobreza a uno de cada tres hogares jóvenes en España.
Esta esfuerzo económico se hace evidente al observar la renta comprometida a principios de mes: los jóvenes emancipados deben destinar casi un 29% de los ingresos de su hogar a la vivienda, lo que supone 10 puntos porcentuales más de esfuerzo que el soportado por los mayores de 34 años.
Los jóvenes, atrapados en el alquiler
En España, se está produciendo un retraso en la edad media de emancipación, que se sitúa en los 30 años frente a los 26 de media en la Unión Europea. El incremento en el porcentaje de jóvenes que cursan estudios superiores retrasa, en parte, la incorporación al mercado laboral, pero son las condiciones del empleo, una vez este se consigue, las que explican en mayor medida el retraso en la emancipación.
“La precariedad laboral, marcada por la temporalidad y la parcialidad, unos salarios reales inferiores a los niveles previos a la Gran Recesión, el retraso en el momento en el que heredan de sus padres por la mayor esperanza de vida de estos, y la movilidad creciente, impulsan la demanda de viviendas en alquiler de los jóvenes y les obligan a hacer más sobresfuerzo para cubrir los gastos de alojamiento”, señala el estudio.
Como consecuencia, el alquiler a precio de mercado se ha convertido en la opción elegida por el 45% de los hogares jóvenes. Por el contrario, el porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad ha pasado del 65% en 2008 al 40,8% en 2025.
Las dificultades para acumular ahorro por los bajos salarios, el retraso en la recepción de herencias y unos criterios más prudentes de acceso al crédito hipotecario explican este desplazamiento hacia el alquiler, no porque este último resulte más barato sino porque exige un menor desembolso inicial que el necesario para acceder a la vivienda en propiedad.
¿Por qué hay escasez de vivienda?
El origen de este sobreesfuerzo económico, a nivel general como problema estructural, es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. La construcción de vivienda nueva se desplomó durante la Gran Recesión y no se ha recuperado, mostrándose incapaz de seguir el ritmo demográfico del país. Según el informe, entre 2021 y 2025 se crearon 965.000 nuevos hogares en España, pero apenas se finalizaron 454.000 inmuebles.
En la práctica, el mercado solo ha sido capaz de levantar un 45% de las viviendas necesarias para acoger a estas nuevas familias. Así, si en 2007 se construían 14 casas por cada mil habitantes, en 2025 la cifra no llega ni a dos. De ese modo, la escasez relativa de vivienda acumulada aumenta, lo que genera incrementos de precios en el mercado de vivienda nueva que se trasladan al de vivienda usada y al de alquiler.
En cuanto a la demanda de vivienda principal, esta se ha intensificado por el aumento del número de hogares, que no solo se produce por la intensa llegada de población inmigrante tras la recuperación económica y la pandemia sino, además, por cambios sociales que reducen el tamaño de las familias (como el crecimiento del porcentaje de hogares unipersonales y monoparentales). En la actualidad, el 56% de los hogares españoles está formado por solo una o dos personas.
Esta transformación multiplica la necesidad física de inmuebles (hacen falta más casas para alojar al mismo número de personas) y reduce el número de sueldos que entran en cada vivienda. Al depender de un solo ingreso, el esfuerzo financiero que estos hogares deben realizar para pagar el alojamiento se dispara.
Según los expertos que firman el estudio, ante este escenario de alta demanda, la oferta reacciona con excesiva lentitud. El sector constructor sigue lastrado por las cicatrices de la crisis inmobiliaria, a lo que ahora se suma una acuciante escasez de mano de obra especializada. Además, los complejos y largos procedimientos burocráticos urbanísticos eternizan los plazos para desarrollar suelo y construir nuevos edificios.
A esto hay que añadir la rigidez del mercado: las casas usadas suelen ser grandes y resulta muy difícil dividirlas para crear los apartamentos pequeños que exigen los nuevos hogares unipersonales. Tampoco las viviendas vacías suponen un alivio real, ya que muchas están deterioradas o ubicadas en zonas despobladas donde no hay demanda.
También destacan que el problema de la vivienda en España no se reparte por igual, sino que se concentra donde hay más oportunidades laborales y educativas. Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía aglutinan ya el 60% de la población nacional. Es precisamente en estas grandes áreas metropolitanas y en las ciudades turísticas donde la demanda choca frontalmente contra la falta de oferta, generando los mayores cuellos de botella y tensionando los precios hasta expulsar a los colectivos con menos recursos.
Se duplica el número de hogares en alquiler
Las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad debido al aumento de los precios y a unas condiciones hipotecarias más exigentes, según el estudio, han impulsado el peso del alquiler, por lo que el número de hogares que viven arrendados casi se ha duplicado en las dos últimas décadas, pasando de 2,1 millones a 3,9 millones, hasta representar el 20,2% del total.
Sin embargo, el esfuerzo económico también es mayor para quienes viven de alquiler, ya que es el régimen de tenencia que exige un mayor sacrificio a mes a mes. Mientras el gasto medio en vivienda representa el 18,8% de la renta disponible de los hogares, este porcentaje asciende al 34,2% en los alquileres a precio de mercado y al 24,2% entre quienes pagan una hipoteca. Por el contrario, se reduce al 17,7% en el alquiler social o de precio reducido y al 9,9% en los hogares propietarios sin hipoteca.
La situación afecta especialmente a las rentas más bajas, ya que el 31,3% de las personas pertenecientes al quintil inferior de ingresos destina más del 40% de sus recursos a la vivienda, frente a menos del 2% entre los hogares con mayores ingresos. Entre las personas en riesgo de pobreza, casi seis de cada diez inquilinos del mercado libre realizan un sobreesfuerzo para afrontar los gastos de alojamiento.
Recomendaciones para resolver el problema de la vivienda
Para resolver las dificultades de acceso a la vivienda, el estudio plantea dos líneas de actuación prioritarias: corregir la escasez de oferta y reducir el sobreesfuerzo económico. Dado que la construcción es un proceso lento, se proponen cuatro innovaciones para acelerar el crecimiento del parque de viviendas: el impulso de la construcción industrializada; la agilización de la gestión urbanística mediante permisos digitales y herramientas de software con inteligencia artificial (BIM) para reducir trámites; la innovación y flexibilidad en las regulaciones para permitir viviendas prefabricadas, la división de pisos grandes o la transformación de locales comerciales en hogares; y una mejor coordinación entre diferentes niveles de la administración que evite barreras por intereses locales o particulares.
A largo plazo, señalan que el escenario solo cambiará mediante un incremento sustancial y continuado de la oferta de vivienda social destinada al alquiler, siendo fundamental que el acceso a estos alojamientos quede restringido exclusivamente a las familias que cumplan con determinados criterios de ingresos y de estructura familiar. Además, indican que todas las viviendas financiadas con recursos públicos deberían conservar su calificación pública de forma indefinida, para así acumular de forma efectiva un parque social adecuado a las necesidades ciudadanas y asegurar que estas viviendas no pasen al mercado de propiedad.
Como la edificación de nuevas viviendas sociales requerirá muchos años para suplir el déficit de más de 900.000 alojamientos, se plantean vías complementarias a corto plazo enfocadas en que el sector público adquiera o gestione parques de vivienda actualmente privados. Entre estas opciones destaca el “modelo Dublín”, consistente en que los grandes tenedores cedan pisos para alquiler un 20% por debajo del precio de mercado. Otras alternativas incluyen incorporar al parque público las viviendas del Fondo Social de Vivienda de los bancos y de la SAREB, la compra directa a grandes propietarios o utilizar la vía del tanteo y retracto sobre edificios enteros que salgan a la venta para sumarlos al patrimonio público.
Finalmente, los autores recalcan que el éxito estructural de estas medidas requiere establecer una política de vivienda consistente y sostenida en el tiempo, fundamentada en un pacto de Estado entre todos los partidos políticos.