El gobernador de Texas, Greg Abbott, aprobó el pasado 28 de mayo de 2025 la ley HB21, una reforma que reestructura el sistema de financiación para viviendas asequibles. La norma impone restricciones geográficas, nuevos criterios de transparencia y condiciones más exigentes para obtener beneficios fiscales. Según sus impulsores, el objetivo es frenar el uso abusivo de exenciones y recuperar el control local sobre estas entidades.
"Esta legislación refuerza la rendición de cuentas de las corporaciones de vivienda y asegura que los incentivos fiscales lleguen realmente a quienes más los necesitan", defendió uno de los legisladores que promovió la iniciativa.
Qué cambia para las corporaciones de financiación de vivienda (CFV)
La HB21 modificó el capítulo 394 del Código de Gobierno Local de Texas. A partir de ahora, solo podrán acogerse al régimen especial los complejos residenciales que reserven al menos el 90% de sus unidades para familias con ingresos bajos o moderados, según el ingreso medio del área (IMA).
Además, las CFV pasan a estar sujetas a un régimen de transparencia más estricto:
- Todas sus reuniones, decisiones y archivos deberán cumplir las leyes estatales sobre reuniones abiertas y acceso público a la información.
- Cualquier ciudadano podrá solicitar información o revisar sus operaciones.
"Las corporaciones que gestionan dinero público no pueden operar como entes opacos", explica un portavoz del Comité de Vivienda del Senado estatal recogido por varios medios de comunicación.
Límites territoriales para actuar y necesidad de autorización previa
La ley también introdujo restricciones geográficas que afectan directamente a la expansión de las CFV:
- Las corporaciones patrocinadas por un ayuntamiento solo podrán operar dentro de ese término municipal.
- Si la CFV fue constituida por un condado, su actuación queda limitada a ese ámbito.
- En los casos de patrocinio conjunto por varios entes locales, deberán restringirse a esa área compartida.
Para actuar fuera de esos límites, se requerirá autorización expresa de todos los gobiernos locales involucrados y de las CFV ya activas en esa zona. La única excepción prevista es para propiedades no residenciales, que podrán ser adquiridas sin estas limitaciones.
Exenciones fiscales y emisión de bonos: nuevas condiciones
La ley HB21 también incorpora nuevos criterios más restrictivos para que las CFV puedan acceder a beneficios fiscales o emitir bonos vinculados a viviendas de alquiler con cuatro o más unidades:
- Para emitir bonos, al menos el 50% de las viviendas deben reservarse a familias cuyos ingresos no superen el 80% del IMA, o bien cumplir con otros criterios recogidos en la sección 394.9026(c)(1).
- No se concederán exenciones fiscales si el proyecto ya se beneficia del programa federal Lihtc (créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos).
Asimismo, se establecieron nuevos umbrales de ingreso familiar:
- Hasta el 50% del IMA: ingresos muy bajos.
- Hasta el 60%: ingresos bajos.
- Hasta el 80%: ingresos moderados.
- Hasta el 100%: ingreso medio.
Y se detalló la distribución obligatoria de las unidades restringidas:
- 10% para ingresos bajos y 40% para ingresos moderados; o
- 10% para ingresos muy bajos y 40% para ingresos medios.
En todos los casos, el alquiler mensual no podrá superar el 30% del ingreso máximo permitido por cada categoría.
Medidas para evitar la segregación y proteger a los inquilinos
La normativa también busca prevenir diferencias entre viviendas subvencionadas y libres dentro de un mismo complejo. Por ello, las viviendas reservadas deberán contar con calidades y servicios equivalentes a las demás. Además, la distribución de habitaciones debe reflejar de forma proporcional la categoría de ingresos.
En cuanto a derechos de los inquilinos:
- Los contratos deberán incluir cláusulas que protejan la formación de asociaciones vecinales sin temor a represalias.
- La no renovación solo podrá aplicarse en casos de incumplimiento grave o impago, y siempre con aviso previo de 30 días.
- Ninguna CFV podrá rechazar inquilinos con vales del programa federal Sección 8 ni exigir ingresos superiores al 250% de su aportación al alquiler.
Entrada en vigor y aplicación retroactiva
La HB21 entró en vigor el mismo día de su firma, el 28 de mayo de 2025. Algunas disposiciones, como las limitaciones territoriales o los requisitos para emitir bonos, se aplican solo a partir de esa fecha. Sin embargo, las normas sobre exenciones fiscales también afectan a desarrollos anteriores que pretendan beneficiarse de ese régimen. Si no se adaptan a las nuevas condiciones, perderán automáticamente dicha ventaja.
